唐山楼价大跳水,是不是你偷偷降的价!
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来源：唐山世联行
“我要跳楼！我要跳楼！我要跳楼！” 丰南一男子坐在某售楼处楼顶绝望呐喊。
成年人的崩溃往往就在一瞬间。
这也是当前唐山楼市的一个缩影：全线降价。
刚买的房子一夜降价40万，平白赔了一辆奔奔、宝宝、奥奥，这事搁谁身上都得迷糊。
不可否认的是，唐山房价在经历三年辉煌攀升后，今年7月份迎来了全线降价。
这期间开发商们表现得非常积极：工抵房、特价房齐声吆喝！
为了业绩，各大开发商五花八门的促销方式层出不穷，刺激着人们买房的神经。
而房价下降背后究竟有着怎样的逻辑？
两种截然不同的 •降价思路
先说结论：一种降价是以缩减开发商利润空间的降价；另一种降价是赔钱卖。
下面以唐山城区范围内两个楼盘为例：
01
（数据来源及解释权归唐山世联行所有）
首先要明确一个定义：零利润售价是指抛去开发成本、人工成本、营销成本之后开发一个项目的成本价格，没有一毛钱的净利润。
万科·君望在售的洋房本次释放3栋工抵房共计112套，总房款降价约40万，去化近⅓。
但他的现售价仍高于其项目开发的成本价格，因此君望属于降价的排名前列种情况——缩减开发商利润空间的降价。
02
隆基泰和·紫樾宸府
（数据来源及解释权归唐山世联行所有）
紫樾宸府算是唐山市区内降价最狠的项目，降价的总房款可以入手一套丰南鸿坤·理想城无压力......
现在紫樾宸府的售价比零利润价格还要低，这就是降价的第二种情况——赔钱卖。
基于目前的市场现状，有些自媒体天天吆喝：降价，还会降价，等等会降价，会一直降价。
一场大雨，多少人换了车？多少人没了地下室？多少人没了小院？
笑死，一直降价你自己会买吗？难不成也想换车换小院？
一直观望的人会买吗?
不会的。
他会一直观望，一直买不上房。
从20000降到18000再降到15000，没了利润空间就这么一直降下去，降到最后只能是牺牲品质和质量。
（精装大堂降标前后对比图 图源网络）
各位消费者一要有甄别能力。
从两个降价思路来看，赔钱卖的项目入手必须谨慎，缩减开发商利润空间的降价的项目可以适时入手。
那么此类项目什么时候出手是较佳时机呢？
搞怪的不是时机•是我数不清的犹豫
还是先说结论：理论上排名前列次降价，就是入手的较佳时机。
在利润面前，在降价的市场大环境下，一些有实力并且受消费者信任的大型民营企业以及责任央国企，会在降价后主动调回原价，扛起价格，维护市场稳定。
一般房企降价后价格回调有两种思路。
01
对于一部分有回款要求的房企
降价会持续到回款任务结束，例如曹妃甸的恒大·养生谷、恒大·御海天下，都曾在集团的回款任务下降价，在完成回款要求后将价格上调。
02
对于回款没要求的房企
会根据市场情况逐步回价，既然降价都卖不动，还不如回调价格，没有流量不如保利润，大家都懂得及时止损的道理。
03
唐山本次降价与以往的差异
7月底，唐山项目普遍降价3000元，相较于以往抠搜的降价，各项目算是拿出了十足的诚意。
所以此次大规模降价当中，果断出手就是较好的选择。
别杠，杠就是我对。
我身边有很多这样的例子：想买房，但是一直犹犹豫豫的不出手，看见降价想的就是再等等。
这种人等到最后，等到项目售罄他都下不了手，最后犹犹豫豫几年还是买不上房子。
纯新盘降价的•一个警示信号
在众多降价的项目中，为什么纯新盘降价需要购房者警惕？
尤为警惕的是那些规模较小的新开盘的项目。
先来看四种项目开盘后的价格走势。
排名前列种 低开高走
新盘入市的项目市场规律一般都是低开高走，即开盘给出一定的优惠，使开盘价格低于整盘的均价，之后随着节点和自身营销节奏，在合适的波动范围内实现价格增长——温水煮青蛙式的增长。
比较典型的有万科·公园大道，2018年开盘时不到一万，2020年6月尾盘阶段价格上涨到了17700。
这种价格走势是开发商和消费者都乐于看到的良性房价变动，消费者眼见自己的房子不断升值，买到就是赚到；开发商赚到了钱，也收获了好的口碑。
第二种 平开平走
最典型的就是熙湖九里：开盘15000，就卖15000，一直15000——只要你买我就不涨价。
第三种 高举高打
高举高打的一般集中在改善型项目，项目从开盘起就明显高于市场价格。并且以塑造项目品质为前提进入市场，能一直保值升值趋势——十一年如一日塑造顶流的唐城·壹零壹就是这样的项目。
第四种 高开低走
一般新盘降价原因都是开盘价格定高了，比如整盘均价15000元，消费者也觉得是这个价格。那么项目首开如果高于15000元，比如开出了18000元的价格。
消费者觉得他的价格远超价值时，一般就会降低对这个项目的购买欲望。
当项目察觉价高劝退了一部分消费者时，一般会采取降价的措施。
此时这个项目的处境就会十分尴尬，如果立刻做出了降价行为，那么他会很快收割一批之前的意向客户。但是对于新增客户来说，这个项目是不安全的，对于这个项目的考量会处于长久性的观望。
这样的行为很不利于项目的品牌树立，以及在消费者心中公信力的建立。
例如xxxx(此处可以随意发挥），降价之后20+的销量，一举冲到市区月销量前三的位置。有些降价也不再获得消费者的关注，那这个项目的未来就很难两全。
规模大的比规模小的项目•更安全
一个项目的规模可以从体量和总货值进行判断。
首先明确一点：开发商开发项目的根本目的是赚钱。
基于开发商的获利情况，得出了规模大的项目比规模小的项目安全。
从开发周期来看，规模小的项目开发周期短，降价促销的政策可能会去化掉他一大部分的存货。又因为他的总体量本身就不大，后期利用各节点包装、涨价的空间也有限。
与之相反，大规模项目体量大、开发周期长，降价后，后期还有足够的操作空间去追平降价所让出的利润。
举例来说，小规模项目利润为1000万，大规模项目利润为3000万，同样降价100万，对于小规模项目来说相当于出让了其10%的利润，但是大规模项目只出让了3%。
与利润空间直接挂钩的，就是项目的交付品质。大规模项目后期充足的现金流无疑是兑现品质的保证。
但是当小规模项目所获利润低于项目规划利润时，项目的交付品质较于规划品质必然会有一定的差距体现。
在选择之前，消费者有必要判断一下项目体量大小作为参考。
关于未来房价的•两种猜想
这个问题我们从消费端出发：消费者普遍存在一个买涨不买跌心理。
很多人会认为房价跌了一定是房子不好。
对于降价的项目消费者首先会考虑他短期内是否会再次降价，以及未来的价值空间等等，市场出现大规模降价时，消费者会不会一掷千金购房十分值得思考。
其次，“买涨不买跌”的心理确实存在，但对于刚需群体来说，降价促销的诱惑力十分迷人。会有部分观望的人及时出手，觉得自己的等待是值得的。
说到底，房企是否愿意降价促销，消费者是否愿意买单，这些都是市场和消费者的选择。
基于消费者的心理，就唐山目前的楼市而言后续可能会出现这两种情况：
01
继续降价促销的策略 市场均价有所回落
02
房价平稳回升 迎接金九银十的一波小涨
在“房住不炒”的大环境下，近两年的楼市状态我们有目共睹，连续上涨两年之后，唐山的楼市达到了一个瓶颈期。
因为过去大家过于强调房子的金融属性，把他当成了股票去炒，意图从中获利。但是从国家的调控政策来看，是想让房子更多的回归居住属性，而非金融属性。
我们在购房的时候，应该更多的是从这个小区的交通配套、户型、物业服务等与生活息息相关的角度去考虑。从此角度出发，未来的唐山楼市，仍是积极向上、稳定发展的。
现在的唐山楼市和今年奥运会东京奥运会田径男子百米决赛有某些相似之处。
（东京奥运会男子百米决赛 图源网络侵删）
随着博尔特的退役，加特林的老去，以及后起之秀科尔曼禁赛，男子百米的成绩明显下降，跑进9秒80的选手都凤毛麟角，因此很多行家都看衰本次东京奥运会的百米飞人大战。
苏炳添以小组排名前列的成绩进入决赛也是大家预料之外且十分惊喜的。但是如此混乱的决赛比拼，除去抢跑犯规的休斯，因伤中途退赛的阿德格克，完赛的6人全部跑进了10秒大关，在奥运会历史上又创造了新的纪录。
就像在唐山市场混乱的情况下，各大房企想的应该是如何挖掘居住属性价值来突围。在消费者无信心的情况下，给予消费者信心，带给消费者惊喜与亮点。
而不是天天喊着降价（有得还偷偷降价）.......
房住不炒，买房趁早。
编辑：付付
责编：陈德辉
注：本文数据来源及解释权均归唐山世联行所有
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