2020楼市变奏曲:告别狂飙突进,拥抱精耕细作

来源：环球网

这一年，楼市更具韧性了。工地停工、售楼处歇业、中介门店接连关闭……经历了疫情冲击波之后，在流动性充裕等因素作用下，楼市快速复苏企稳，行业全年销售规模再创历史新高。

这一年，楼市更显多元了。当数字化的洪流涌向这个传统行业，近九成房企选择“拥抱”直播卖房新潮流。而旧改又让“白银时代”的房企觅得新的增长点。

这一年，楼市更趋稳健了。8月份，监管“喊话”收紧地产开发商融资，“三道红线”横空出世，让所有房企再次站到同一起跑线。大房企们，一边快速调整投资拿地的步调，一边争相拆分物业赴港上市融资，试图快速适应新的发展格局。

如果用一个词来形容2020年的楼市，您脑海里会跳出什么词？记者随机问了几个房地产企业家，有的说“蓄势”，有的说“分化”，还有的说“闷骚”。诚然，跟2016年高歌猛进的楼市相比，今年的楼市走得抑扬顿挫，稍逊风骚。但拂去往昔的狂飙突进，今年的楼市更显韧性与稳健。“今年的楼市更像A股市场了，热点城市楼盘大受追捧，非热点城市的边缘产品少人问津。”一位资深房地产人士如此感慨。

2020年的楼市绕不开新冠肺炎疫情的冲击，也分沾了全球流动性充沛的滋润。在经济复苏的中国答卷中，以“稳地价、稳房价、稳预期”为纲领，中国楼市走出了一条“V”形反转的醒目轨迹。穿行于全球经济波澜起伏之中，中国房地产行业亦悄然发生改变。

2021年房地产行业如何走？前不久召开的中央经济工作会议把住房问题首次单独列出，明确指出“住房问题关系民生福祉”，房地产不再只是稳增长的工具，更应该是惠民生的抓手。显然，楼市新一年度的“航线”已被清晰勾勒。

■ 行情之变：改善型房型“唱主角”

“要么不中意，要么摇号没中签。以前是我挑房子，现在是房子挑我。”今年上半年，眼瞅着疫情过后上海楼市逐渐升温，魔都白领小贾开始筹谋着把手中的“老破小”，置换成面积更大的改善型住宅。但兜兜转转几个月过去了，参与了十几个新盘摇号的小贾仍颗粒无收。他直言：“现在极度焦虑啊！”

今年以来，类似小贾这样有改善型需求的购房者不在少数。据上海中原地产统计，截至12月10日，上海均价超过10万元的一手房成交总数达5342套，同比增长85.7%。今年90平方米至140平方米的中大户型成交42168套，同比增长20.08%。

让“小贾们”趋之若鹜的缘由是，一二手房价格倒挂所产生的赚钱效应。“拿这两天刚开盘的浦东前滩板块尚峰名邸来说，这个新盘的均价为11.2万元，远低于其所在板块每平方米近15万元的二手房价格。”小贾称，“即便总价超过预算，一旦中签，想尽办法也要买。”

某大型房企高管证明了小贾的说法。“现在非常好卖，没房源。房子只要推出来就能卖出去，因为与二手房价格倒挂，等于是向二级市场让利。”该高管向记者表示，长三角地区依然是公司销售较好的区域。截至11月30日，公司浙江区域销售金额同比增幅为25%至30%。

同样热闹的场景也发生在多个长三角城市。如杭州今年共计出现6个“万人摇”新盘，其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号，总共冻结资金至少240亿元。几乎同时，南京也出现2020年排名前列“万人摇”楼盘江畔都会，一共156套房源，吸引普通报名10898组，中签率1.4%。江畔都会销售均价为31307元/平方米，与周边二手房价倒挂万元以上。

目光南移，“打新热”一词亦贯穿着深圳整个下半年的楼市。自11月以来，便有华润城润玺、天健天骄、嘉富宝禧花园、联投东方3期、万科臻山海、深业鹤塘岭开盘售罄。短短1个多月，深圳创造的“日光盘”数量就已经远超2019年全年。其中，与周边二手房形成每平方米5万元价差的华润城润玺一期，仅1171套房源，却吸引来1.5万名买房者。

除了高价差所带来的购房吸引力之外，购房需求在银行房贷政策引导下逐步释放。社科院近日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异，1月至11月个人按揭贷款同比增速为10.6%，定金及预收款同比增速为5.3%，反映出杠杆购房比例有所扩大。

为抑制楼市过热的现象，杭州、沈阳、西安、宁波等多城相继出招升级调控，涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等内容。深圳更是出台了史上最严楼市调控政策——“7·15楼市新政”，深圳户籍家庭和个人首次提高购房门槛。

激昂的市场情绪并非市场全貌。据记者观察，虽然“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”的新盘热销现象确实存在，但主要集中于核心地段的价格倒挂项目。“上海、杭州如果有货应该不愁卖，但长三角地区也不是所有城市都卖得好。”上述房企高管表示。

一组直观的数据展示出今年楼市的整体行情。据国家统计局统计，2020年1月至11月，全国商品房销售额达148969亿元，同比增长7.2%，增速提高1.4个百分点。自8月份增速转正以来，全国商品房销售额已连续4个月实现正增长，且增幅不断扩大。

■ 布局之变：重回一二线城市

“今年我们拿地比较谨慎，通过招拍挂拿地不多，主要还是通过合作来获取项目。”一家大型房企高管表示，受疫情影响，上海今年是土地供应的大年，而且的确供应了不少优质地块。“今年上海土地市场土拍溢价率超过30%的地块很少，政府也不希望一轮一轮把地价抬升上去，因此对参拍企业还是有多方面要求的，地块也分布在不同区域里。”

某中型规模房企投拓部门负责人向记者表示，其所在公司今年新增了200多家项目子公司，其中近一半在长三角区域，二三线城市占比达74%。“截至11月，我们整个公司在长三角拿地占比五成。”

房企积极“囤粮”拿地的另一隅则是，以城市更新、旧改项目为切口，“绕道”寻求“补仓”热门城市的机会。据克而瑞数据显示，今年一季度排名前50的房企中近七成参与了城市更新业务，而深圳、广州、上海又是房企布局城市更新、旧改项目的“重镇”。

如“恒万碧”三巨头均把旧改作为增加货值的重要“补给源”。恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩会上就提到，“随着房地产增量市场迎来天花板，房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点，其中城市更新将成为未来发展的必争之地。”

碧桂园常务副总裁程光煜曾表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市。而上海万科2020年在上海摘得多幅地块，均为“城中村”地块改造项目。

横空出世的房企融资“三道红线”则犹如一道“分水岭”，将后疫情时代下的土地市场一分为二。今年4月至8月，房企迎来拿地“窗口期”，前50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。但9月份之后，房企的单月投资额直线下降至2000亿元至3000亿元水平。

“‘三道红线’无疑会大幅遏制部分高负债房企的现金流，但同时也为财务指标健康的房企带来更多发展机会。”在克而瑞分析师董浩看来，房企要降负债，就不能用更多钱来拿地，同规模的企业，慢慢会拉开差距。

一名房产行业人士告诉记者，在“三道红线”的影响下，力求“降负债”的房企还将加码城市更新、旧改项目。“旧改项目体量大，情况更复杂，从拿地到销售开发周期较长，这中间就涉及资金占用，房企无法走传统高周转的模式。但相较招拍挂拿地，在政府让利、政策倾斜的情况下，旧改项目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，无疑为房企实现降低有息负债打开了新思路。”

■ 管理之变：物业服务“登台”

2020年中国楼市较具爆发力的镜头，发生在一度被视为房企“附庸”的物业市场。

今年2月，正商地产分拆兴业物联上市，由此拉开了2020年房企分拆物业上市潮流的序幕。随着近期恒大物业、融创服务等“巨无霸”鱼贯赴港上市，2020年物业企业上市数量达到16家，创下近6年新高。

2月以来，新冠肺炎疫情让“不受人待见”的物业行业重新被认识，物业股走势一路向好。据记者统计，截至2020年12月28日，今年以来，30家港股上市物管企业平均股价涨幅为18.85%，同期恒生指数涨幅为-6.65%。

尽管近期多只物业股上市首日“破发”，但依然无法阻挡房企把这一优质资产“送上”资本市场舞台。据中国指数研究院的数据显示，截至目前，已经启动分拆物业上市工作的房企还有10余家，正在研究筹划上市的物业企业有80家左右。

从递表到挂牌，物业较快上市纪录也一次次被刷新：从今年7月弘阳服务的106天，缩短到融创服务的105天，再到恒大物业的64天。“许多房企都是趁着眼下物业资产估值较高，抓紧分拆物业上市。”一位国有房企财务部门人士向记者表示，其所在公司为了把商管和物管资产“卖出好价钱”，将物业公司原定于明年上市的计划提前到了年内。

该人士坦言：“在‘大行业、小公司’的背景之下，大部分上市物业企业业绩高速增长，是典型的成长型板块。正因如此，相较于母公司所属的房产行业，物业板块获得了更高的PE估值。”

多位业内人士表示，如果说“三道红线”政策出台前，物业企业上市仅仅是为了借力资本“做蛋糕”；那么“三道红线”监管措施浮出水面后，分拆物业上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的优选方式，这也是为何今年物业管理公司扎堆上市的主要原因。

被高杠杆“压身”的融创中国即是佐证。5年前，融创中国董事长孙宏斌曾表示，不会谋求物业管理公司分拆上市。到了今年5月，融创中国就转而筹划分拆上市了。

据记者统计，从融资金额上看，16家新上市物业企业累计排名前列募资额达到588.38亿元，远远超过2018年、2019年的59.3亿元、114.8亿元。从单笔IPO的融资来看，2020年上市的16家物业企业平均融资金额达到20.52亿元。

■ 规则之变：“三道红线”倒逼房企重质量

“‘三道红线’让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。”今年10月，万科董事长郁亮罕见地公开发表了对于较新政策的认识，而寥寥几语，却道出房企新一年度的发展“轮廓”。他认为：“新要求改变了行业的游戏规则，金融红利时代已经画上句号，行业进入管理红利阶段。”

具体来看，“三道红线”指出：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”不得小于1倍。同时根据规则，又将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应不同的有息负债规模年增速上限。

“从2016年底开始，房地产行业融资持续收紧，以往是监管各个渠道的融资规模，但现在是‘因企施策’，监管到每个房企的有息负债规模增速。”根据兴证地产阎常铭测算，销售排名前百强的70家上市房企中，绿档房企占比11%、黄档35%、橙档30%、红档24%，多数房企存在降杠杆压力。

阎常铭表示，“三道红线”进一步推动房企目标从“量”到“质”转变。过去几年，房企以规模增长为主要目标，通过加大拿地、增加合作和操盘追求销售规模高增长，提升销售排名，而“三道红线”将倒逼房企更加注重发展质量。

“房企明年在优化有息负债融资的同时，还需炼好股权融资的内功。”一名央企背景的房企高管认为，长期来看，从债权融资转变为股权融资，是监管引导房企发展的方向。

“房地产行业本来就应该精益求精，‘三道红线’要求房企回归到产品和服务上来，行业将很难再现靠‘杠杆驱动’的‘黑马’。”董浩分析称，2020年受疫情及融资监管预期等影响，房地产企业扩张速度整体趋缓，预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局，主流房企未来3年销售复合增速或达10.5%。

为了适应新的“游戏规则”，以降杠杆、减负债为方向，房企的精细化管理方案已在途中。如万科内部就从财务纪律提高到财金纪律。郁亮解释称，财务纪律强调不能做假账、成本分摊，而财金纪律还包括考虑到投资纪律。因为“三道红线”会进行穿透检查，表内表外穿透性全覆盖，所以之前的财务技巧没有任何用处了，企业必须实打实进行调整。

部分房企则通过调整投资销售节奏快速实现“变色”。根据今年三季报披露情况来看，招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档；荣盛发展由橙色档改善为黄色档；蓝光发展由红色档改善为橙色档。

岁月不居，时节如流。在极不平凡的2020年，房企强者恒强、弱者愈弱，“悬顶”的融资新规则进一步要求房企“强筋健骨”。进入到新的年岁，房企还将在不断变化的场景中接受考验。但历史发展的逻辑却清晰可见：适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛。