“拿地金额不得超年销售额40%”,新规对楼市有何影响?

搜狐焦点唐山资讯 2021-08-09 11:47:14

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从长远来看，新政策将促使房企主动降低杠杆，降低房地产行业的市场风险。

来源：上游新闻

政策端再为房企穿上紧身衣。7月26日，据财联社报道，继“三道红线”、上报商票数据之后，监管部门再出手，试点的几十家重点房企，被要求买地金额不得超过年度销售额的40%。

这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

时间退到今年4月，重庆拍地总额超600亿元、多地块溢价成交，在第二批次供地即将来临之际，这一新规对重庆楼市又会产生什么影响？

（资料图片，孔栀羽/摄）

政策提醒房企注意拿地节奏

2020年8月20日，住建部和央行为限制开发商融资，约谈12家房企并出台了房企融资的三道红线（又称“融资新规”），并于2021年1月1日全行业推行。

总的来说，三道红线是对于所有房地产企业制定的三个标准，具体内容为：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70% ；

2、净负债率大于100% ；

3、现金短债比小于1倍。

根据房企踩线的不同情况，又将各个房企归为“红-橙-黄-绿”四档，控制房地产企业有息负债规模。

事实上，近期受热议的“房企投销比不得超过40%”，是去年8月出台的“三道红线”的同步要求之一。是在住建部和央行出台的“三道红线”之外，随之披露的“二条辅助红线”：

1）拿地销售比不超过40%；

2）近三年经营现金流是否连续为负。

其中提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

（资料图片/牟哥美摄）

业内人士指出，拿地销售比40%红线可以进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素,将有力的矫正企业盲目扩张的行为,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。这则规定在近期再度发酵，也侧面提醒房企应在第二批集中供地时注意拿地节奏。

23家房企上半年拿地销售比已超40％

据克而瑞统计，今年1-6 月，百强房企中已有23家投销比超过40%。

结合23家销售规模扩张态势来看，高速扩张型房企（2020年销售增速>60%）中，投销比过线企业占5家，行业排名大都在50强之后，随着行业集中度上升，中小房企逐步边缘化，这类房企规模诉求强烈，因此投资表现也更加激进。

中速增长型房企（2020年销售增速30%-60%）中，投销比过线企业占6家，其中以中型房企为主，在千亿计划或全国化目标下，投资力度相应跟进。这些房企也将受到一定影响，规模进阶及全国化进程放缓。

低速稳健型房企（2020年销售增速0%-30%）中，投销比过线企业占9家，包括一些大型国企、央企，他们融资优势突出，投资能力较强，纳储动作积极，这些房企具备规模支撑，继续保持稳定的去化节奏，受到影响较小。（来源“克而瑞”）

△注：横轴为2020年企业全口径销售额增速，纵轴为2021年上半年企业投销比，投销比=全口径拿地金额/全口径销售额数据来源：CRIC

聚焦到重庆，4月28日重庆集中供地46块，其中，融创及融创联合体以99.09亿元竞得8宗地块，龙湖以及龙湖联合体以96.6亿元竞得5宗地块，金科联合体、重庆广阳岛生态城投资发展有限公司均拿下3宗地块，中交、招商蛇口、佳兆业、佳源国际、海成集团等各自拿下2宗地块，其它地块被万科、保利、旭辉、中海、绿地、金辉、花样年、康田、长城地产等企业分食。

像拿地最多的融创、龙湖等，作为重庆发展风向标，融资成本属于行业较低水平，较强的融资能力为企业增储扩张提供强有力的保障。销售业绩方面，2021上半年，龙湖在主城全口径销售额113.8亿元，大重庆销售额120亿元，融创在主城全口径销售额138.8亿元，大重庆销售额168.8亿元，市场表现均斐然。

这个政策会怎样影响楼市？

“未来对房地产市场的宏观政策调控可能会越来越严。像这次对跨越三道杠杆的部分开发商，实施拿地金额不超销售的40%政策，是阶段性的，同时也意味着下阶段可能还会有更严厉的政策出台。” 重庆智安信实业有限公司董事长肖磊表示，近期出台的拿地新政证明了监管部门对“房住不炒”的调控意志是坚决且明确的。