11月70城房价延续跌势 未来楼市有望企稳回温?

来源：新京报

12月15日上午，国家统计局11月房价数据出炉。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。其中，环比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降；同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅也持续回落。

58安居客房产研究院分院院长张波分析称：“11月，房地产市场的降温态势依然在延续，新房仅一线城市环比持平，其余均不同程度出现下降，而二手房下降则表现得更为全面。这也是今年以来楼市降价程度较为明显的一个月份，也预示着市场已逐步接近底部，政策的收缩空间已趋窄，部分城市和地区的放松性政策或将不断显现，以推进房地产平稳发展。”

11月份，70城商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。图片来源/IC photo

超八成城市新房销售价格下跌

据国家统计局数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。二线城市新建商品住宅环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

张波分析称，虽然京沪新房销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，但这并非是市场热度的提升，而是和供应结构有直接关系，上海第四批和第五批集中供应的新房中，市中心项目的占比明显高于上半年，这也导致了下半年尤其是第四季度新房价格“被拉高”。

根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.4%。从新房下跌城市数量来看，11月份，全国70个城市中，新房价格出现环比下跌的城市数量为59个，这是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称：“当前房价指数环比下跌持续了三个月，且跌幅在扩大。此类下跌也说明房地产市场的矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。尤其是当前库存积压压力很大，所以使得房价普遍以下降为主。”

二手房销售价格仅3个城市上涨

从国家统计局数据来看，二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

由此来看，一线城市二手房有企稳的迹象，而二三线城市二手房在持续下探。对此，中原地产首席分析师张大伟认为：“11月和10月相比，最明显的变化是一线城市二手房市场有所企稳。其中，上海二手住宅成交约1.5万套，连续两个月小幅回升；深圳二手住宅成交量突破2000套，结束此前七个月连跌态势；北京二手住宅成交量累计11851套，环比上扬26.9%。”

一线城市二手房率先回温，张大伟分析称：“主要由于一线城市需求旺盛，经过7-10月的快速下调后，部分购房者已经看到市场企稳的趋势，开始购房。另外，最近信贷政策开始缓和，购房者可以正常交易。整体来看，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。”

除了一线城市外，大部分城市的二手房持续降价。从降价城市数量看，11月份达到了63个城市。具体城市方面，只有7个城市没有下跌，包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚；仅3个城市还维持上涨，为海口、赣州、唐山。

对此，严跃进分析称：“二手房继续呈现下跌态势，且跌幅呈现了扩大的态势。就目前看，二手房下跌的程度要大于一手房，尤其是信贷政策放松的情况下，往往一手房可能优势更大，二手房方面本身现在外部环境并不好，房东和购房者都呈现了观望的态度。”

“三线城市二手住宅销售价格环比降幅比上月扩大0.1个百分点，石家庄、太原、哈尔滨、长春等华北和东北的城市表现尤为明显，这也是近期这类城市频频出台政策以提振楼市的重要原因所在，但从近期这些城市政策来看，大多属于点状的试探性政策，会对楼市下行有一定减速作用，但还难以扭转市场下行的态势。”张波表示。

“政策底”已现，楼市或将企稳

近日来，从政策端来看暖风频吹，包括降准、支持合理住房需求等政策陆续出台。日前召开的中央经济工作会议提出，要支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

根据央行较新发布的数据，信贷紧张的局面已经有所缓解。数据显示，截至2021年11月末，个人住房贷款余额当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

同时，房企融资也陆续开闸，保利、中海、碧桂园、龙湖等多家头部企业展开融资，满足资金流动需求。此外，多家房企包括雅居乐、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等继续回购境外美元债来提振市场信心。

“本轮楼市调整速度非常快，因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓。从价格的下调速度看，刷新了历史纪录。但随着政策的逐渐稳定，特别是10月以来信贷政策的企稳，央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，也有望逐渐企稳，政策见底后，市场底部有望加快出现，预测楼市2022年上半年有望见底企稳，一二线城市将率先回温。”张大伟称。

新京报记者 徐倩