上海印发保障性租赁住房实施意见 争取项目纳入REITs试点

来源：证券时报作者：张淑贤

11月23日，上海市正式印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（《实施意见》），从规划和土地支持政策、财税支持政策和金融支持政策等方面加快发展保障性租赁住房。根据《实施意见》，上海将试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。

证券时报记者从当天召开的上海市政府新闻发布会上获悉，上海将重点推进保障性租赁住房REITs试点工作，加强与企业的沟通对接，加快项目培育，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，积极争取上海项目成功纳入REITs试点。据悉，2018年以来，上海发改委已核准27个租赁住房项目，总投资约354亿元。

根据《实施意见》，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，上海将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，其中2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），计划在“十四五”目标总量，在两年里先完成一半以上。

提出金融支持等15条支持政策

《实施意见》聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，精准设计上海保障性租赁住房基础制度。公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，统一纳入保障性租赁住房管理。

上海市副市长汤志平在发布会上表示，为引导各类主体积极参与保障性租赁住房建设，实现可持续经营，《实施意见》明确了15条支持政策，其中落实国家支持政策12项，3项是上海制定的支持政策。

规划土地方面，全面落实国家明确的5种建设渠道：一是支持利用集体经营性建设用地建设；二是支持利用企事业单位自有闲置土地建设，允许土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；三是支持利用企事业单位非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款；四是支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建，并鼓励将各项目的配建比例集中起来统一建设；五是供应居住用地新建、配建。

“十三五”以来，上海已供应150余幅租赁住房用地。汤志平透露，在这些土地上建设的约1000万平方米、近20万套租赁住房，符合条件的，统一纳入保障性租赁住房。今后，利用新出让租赁住房用地建设的租赁住房，以及新建商品住房项目中按不低于15%的比例配建的租赁住房，主要用作保障性租赁住房。鼓励各区统筹，在轨道交通站点周边（600米内）等交通便利区域集中配建。

税费方面，加快落实国家明确的4项支持政策，大幅降低保障性租赁住房的建设和运营成本：用好中央财政奖补资金支持保障性租赁住房建设；免收城市基础设施配套费；对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准。

金融方面，落实长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等3项国家支持政策，拓宽融资渠道，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。

此外，上海增加3项支持政策，包括支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制；落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务；将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

保障性租赁住房租金年涨幅不得超过5%

《实施意见》规定，“面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工等定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。”

“租金可负担，面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅较高不超过5%。”汤志平表示，面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的租赁住房项目，租金可进一步降低，“住建（房管）部门建立市场租金监测机制，加强对项目初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格。”

汤志平介绍，政府对保障性租赁住房租赁价格的管控主要包括初次定价和动态调价两个环节。初次定价环节，上海市、区房管部门加强市场租赁住房租金水平的监测，对出租单位制定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下进行监管。动态调价环节，从严控制租金涨幅；目前计划，保障性租赁住房租金的年涨幅较高不得超过5%。

“这一幅度，略低于职工工资和居民收入的增长水平，同时能够覆盖出租单位的贷款利息等财务成本，兼顾了租户可负担和企业可持续两方面因素。” 汤志平说，“总体来看，只要控制好涨幅，保障性租赁住房的租金稳定性将会随着时间推移逐步显现，承租对象也能够对未来租房支出形成合理、稳定的预期，更加安心地租房居住。”

年底基本形成上海保障性租赁住房政策体系

汤志平透露，《实施意见》发布后，相关部门还将就保障性租赁住房的项目认定、规划供地、非居住房屋改建、产业园区配套建设、电力设施改造、租赁管理等制定6个配套细则，到今年底，基本形成本市保障性租赁住房政策体系。

上海市住房城乡建设管理委主任姚凯透露，作为《实施意见》配套政策之一，上海近期正在抓紧制定非居住房屋改建保障性租赁住房的政策细则，计划年底前出台。这项政策将为盘活存量非居住房屋资源，改建宿舍型保障性租赁住房提供更加有力的支撑。

上海市规划资源局总工程师韦冬透露，该局正配合上海市住建委、房管局开展编制《上海保障性租赁住房规划》工作，目前已基本形成工作方案。规划一方面着力“顶层设计、战略引领”，谋划至2035年建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的总体安排；另一方面着力“近远结合、精准落地、补齐短板”，坚持分区分类差异化引导，“十四五”时期优先保障供需矛盾突出地区，推动保障性租赁住房更高质量、更高水平规划建设。

此外，上海还正在抓紧建设和完善统一的住房租赁的服务平台，开发“我要租房”的应用场景，保障性租赁住房出租信息将通过平台统一发布。“当然这个平台不仅仅有保障性租赁住房出租信息，还有各类租赁住房的出租信息，能够为广大市民为新市民、青年人提供更加便捷的一站式租房服务。”上海市住房城乡建设管理委副主任、市房屋管理局局长王桢说。