限竞房去化艰难,北京土地供应画风转变

来源：排名前列财经日报 作者：宋然    责编：张歆晨

经过一年多的过渡期，北京土地供应市场上，“不限价”的地块越来越多，重新成为市场的主流。

数据显示，2020年，北京共计出让住宅地块45宗，其中限竞房地块仅有8宗，而不限价地块择优37宗。对比市场火爆的2017年和2018年，两年共计出让住宅用地86宗，不限价地块仅有1宗。即使2019年，全年出让的35宗住宅地块中，限竞房地块也高达21宗，高于不限价地块总数。

随着市场的变化，限竞房开始逐步淡出，但开发商的拿地热情并没有被激发出来。

14日下午，北京石景山北辛安不限价地块开始现场竞拍，中海（00688.HK）与金茂（00817.HK）参与举牌，仅经过5轮叫价，地块便落袋中海，其以总价17.9亿元摘得该地块，未触及地价上限，溢价率仅3.17%。

此前的2020年12月30日，大热的石景山板块出让一宗地块，结果是远洋（03377.HK）联合中交（000736.SZ）、平安（601318.SH）、保险产业园以底价55.56亿元竞得，四家企业联合体在没有竞争对手的情况下轻松取地。

一般居住用地尚且如此，限竞地块的出让更为冷淡。2020年4月，东坝1104-611限竞房地块突然宣布暂停交易，当时市场分析认为该地块属性较差，没有开发企业愿意为之买单。半年之后的12月14日，该地块重新“上架”，虽然限竞房的属性没有改变，但是地块却由“混合公建用地”转变为了“二类居住用地”，同时提高了项目开发房源入市后的价格，由此前的6.9万元/平方米提高到了7.1万元/平方米，此前的7090政策（居住用途建筑规模中建筑面积90平米以下的住房面积所占比重需达到开发建设总面积的70%以上）也由建面转变为了套内建面，无形中为开发企业放宽了房屋面积要求。

据悉，限竞房地块预冷，主要源于二级市场上，限竞房的销售去化不乐观。中原地产数据显示，限竞房入市至今约有90个项目面市，共向市场提供约8万套住宅，然而总计成交仅有不到4万套，去化尚不足一半。

合硕机构首席分析师郭毅表示，北京是执行调控政策最严厉的城市，很多开发企业在拿地之初就要考虑未来的销售情况，反馈于土地市场上，就表现为开发企业拿地较为冷静，且精打细算。

与此同时，供需相对平衡也是北京市场保持稳定的一个重要原因。中指院数据显示，在疫情过后的6月、9月和12月，北京出现一轮推盘小高峰，单月供应规模均超过11万平方米，全年商品住宅共计供应931.97万平方米，虽然同比小幅回落4%，但仍然处于高位。同时，2020年北京住宅市场供销比为0.77，仍然处于供大于求的局面。

郭毅表示，在京津冀一体化的进程中，北京在不断拓宽居住的范围，相比于沪深，北京的供地规模是相对可观的，这也决定了北京土地市场不会出现太疯狂的局面。

某top10房企营销负责人也对排名前列财经表示，开发商对于地块的兴趣并不完全取决于是否限价，更要看地块的属性、特征是否满足公司的投资标准。即便是不限价的地块，也不一定就能打造成高价项目，更要取决于其所处的地段以及开发商的产品能力、营销能力。

另外，北京始终严格执行限价政策，低单价项目的供应量非常充足，已在住房供应市场上占据主流，个别高单价项目入市不会影响这种供应结构。