长沙首轮集中供地收官:22宗地收金174亿,企业拿地热情回升

来源：新京报 作者：张晓兰

4月12日，长沙市2022年度首批集中供地正式开拍。此次长沙共出让22宗涉宅地块，最终19宗底价成交、1宗溢价成交，另有2宗触发“熔断”进入摇号出让阶段，成交总价173.9亿元，总出让面积约119.2万平方米。据悉，此次参与报名的房企达50余家，华润、中海、金地、旭辉、招商蛇口等品牌房企均有所斩获，与去年长沙第二、三轮集中供地相比明显升温。

在业内人士看来，长沙此次土地交易没有出现流拍，体现出企业拿地信心有所回升，并且较为倾向于在长沙这类土地性价比较高的省会城市拿地。

50余家房企参拍，中海、华润等各有所获

据中指研究院统计，从长沙此次集中供地分布情况来看，岳麓区供地最多，共推出8宗地块，雨花区以6宗位列第二，望城区、天心区、开福区、长沙县等也均有地块入市。

值得注意的是，此次参与报名的房企达50多家，从拿地企业来看，最终摘牌的既有中交、中建信和、中海、华润、招商蛇口等央企，也有梦想置业、开福城投、雨花城投、望城城投、长沙交通集团、麓山控股等本土国企，此外，金地、旭辉等企业也有所收获。

具体来看，出让价格较高的是位于天心区南湖新城片区的[2022]长沙市014号地块，由中海旗下中海融城房地产开发有限公司以底价31.77亿元摘得。资料显示，该地块位于天心区湘江大道以东、殷家冲路以南，出让面积约9.4万平方米，为商住用地，该宗地挂牌附加条件较少，仅要求建设一所幼儿园，住宅限价方面将按长沙市政策进行价格监制。与此同时，该轮土拍中出让面积较大的是位于岳麓区的023号地块，出让面积约11.98万平方米，最终被湖南湘江集团旗下湖南梦想置业开发有限公司以底价13.96亿元拿下。

而本轮出让地块中住宅销售限价较高的是位于岳麓区咸嘉湖街道的019号地块，住宅毛坯较高限价为14200元/平方米，刷新了该区域的较高限价。最终，该地块由金地（集团）股份有限公司以底价2.74亿元摘得。此外，位于岳麓区大王山板块的021号地块溢价4%，被华润置地旗下长沙润利房地产开发有限公司以10.54亿元摘得。

2宗热点地块触发“熔断”，将进入摇号程序

值得一提的是，岳麓区的两宗地块——位于滨江新城片区的017号地块、位于洋湖片区的018号地块，均溢价15%提前“熔断”，随后将通过现场摇号确定土地最终竞得者。

其中，作为岳麓区滨江新城最后的几宗住宅用地，位于长望路与银杉路交口东北角的017号地块是本次供地中最受瞩目的地块之一。值得一提的是，该地块曾在去年长沙第二轮集中土拍时中止出让，当时挂牌限价为14800元/平方米，土地性质为商住用地。今年长沙首轮土拍将其重新上架，土地性质改为纯住宅用地，且住宅限价根据开发品质等因素进行价格监制；地块起始楼面价为7000元/平方米，熔断楼面价约8050元/平方米。该地块共有16位买家出价，熔断地价约13.88亿元，溢价率15%，其将于摇号资格审查公示结束后三个工作日内进行现场摇号，确定土地最终竞得者。

此外，经过1小时的出价，018号地块也达到了土地较高限价，约16.63亿元，遭遇“熔断”。该地块位于长沙市岳麓区洋湖片区，出让面积约为10.33万平方米，规划用途为二类居住用地，起始价约14.46亿元，挂牌较高限价约16.63亿元，住宅（毛坯）销售均价根据开发品质等因素进行价格监制。

调整限制售价，引导房企打造高品质产品

值得一提的是，为了提高开发商拿地意愿，维持土地市场稳定，长沙此次集中供地在供应结构上进行了调整优化：“回炉”地块降低总价、提高纯住宅用地占比、调低出让地块商业比例。

据中指研究院统计显示，长沙首批集中供地中，纯住宅地块共计12宗，出让面积达78万平方米；部分“回炉”地块商业比例大幅调低。另外，在土地面积方面也有所优化，出让面积均为小幅用地，整体出让金除一宗“天心区湘江大道以东、殷家冲路以南地块”为31.8亿元外，其余地块均在10亿元左右，从资金上缓解企业的购地压力，从而提高企业拿地意愿。

与此同时，为增加开发商运营利润空间，此次长沙在限制售价方面做出调整，其中，13宗地块设置了较高销售限价；另有9宗地块不限价，且主要分布在二环内主城区以及热点板块，均是“不限价竞品质”地块，包括上述触发“熔断”进入摇号阶段的滨江新城片区和洋湖片区2宗地块。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次土拍中，竞品质的要求具有积极意义，在很大程度上有助于长沙物业品质的提升。此外，这也有利于防范土地价格盲目炒作，因此，体现出“稳地价”的功能和导向。

值得注意的是，本次土拍也有部分“回炉”地块。除上述岳麓区017号地块外，据中指研究院统计，雨花区出让的6宗地块中，有4宗均为去年出让“回炉”地块，重新挂牌时取消了不少限制条件。其中，雨花区洞井村地块在去年第三批供地首次推出时含有1.48%的商业比例，并且需配建5.2万平方米的保障性住房；此次重新挂牌后该地块取消了保障性住房部分，改为一宗纯住宅用地，并且地块中增加了一所幼儿园配套，在一定程度上为开发商做出了让利。最终，该地块以5.8亿元被红星实业竞得。

企业拿地信心增强，长沙土地市场热度回升

对于长沙首批集中供地，湖南省房地产经济研究会特聘专家顾问李卓羿表示，该轮土拍的热度明显高于去年第二、三轮集中供地，22宗地块全部成交、没有流拍，基本上已能确保长沙今年住房市场的供应货量；同时，央企、国企扛起了本次土拍的主力大旗。

李卓羿表示，此次土拍中岳麓区成为较大赢家，滨江和洋湖南板块关注热度持续走高。从拿地房企看，华润、招商、金地、旭辉、中海等全国性开发商和本土国企等均有斩获，说明央企、国企对长沙的楼市依旧持有期望，个别不太受关注的地块也有房企选择联合开发来降低后续的风险压力。

“总体来说，本轮参与拿地的企业经营状况良好，具有较强的开发实力，而其中6宗按品质定价的地块后续更是值得关注。长沙有差异化的房价格局能否形成，可以静候分晓。”李卓羿如是说。

严跃进分析称，长沙此次土地交易没有流拍的情况，体现出企业拿地比较有信心，这与长沙市场有关系，“总体来说，长沙地价相对便宜、可控，而且到了4月份，企业也需要去拿地了，因此，会比较倾向于在长沙这类土地性价比较高的省会城市拿地。”