四大要素集齐,2021年房价上涨趋势浮现

来源：界面新闻

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文 |大伟看楼市 张大伟

进入2021年一线城市的房价全面上涨了，而且在加速：

很明显，最近一个多月涨的较快的已经不是深圳，深圳在过去一年里上周全国排名前列毋容置疑，但最近明显让位给了上海和广州，北京也已经有了上涨的趋势。

2020年上海地区公开摇号的新盘数量上涨明显。东方公证处显示，2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号并公布开盘结果，相较于2019年的154个，同比上涨20.78%。对应到房源数上看，186个摇号新盘带动了48542套房源入市，较2019年的42356套上涨14.6%。

推盘节奏上，相较2019年的平缓走势，2020年上海地区新盘入市节奏波动较大，且单月房源数量悬殊明显。

2020年的推盘高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月，单月摇号新盘数量均超过20个，对应的入市房源数分别为7140套、7098套、4925套、5624套、11430套；而在2019年仅12月摇号新盘数量超过20个，且单月入市房源数较高者也未达7000套。

上海新建商品住宅供求价走势

整体来看，2020年开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源，最终收获了80371组有效认筹，年度平均认筹率达165.57%，创下3年来新高。

最近北京的房价也在明显上涨：最典型的区域是海淀、西城已经明显上涨。

当然，当下媒体也放大了很多个案，实际市场还是分化的，并非全面暴涨，那么分析一下背后导致最近一线城市房价上涨的原因。为什么会在2020年出现暖冬，2021年会小阳春吗？

其实原因很简单：4大原因：打新+放水+学区+落户，这4个原因是出现最近房价明显上涨的关键要素。

首先：放水

2020年末，全国企业贷款加权平均利率为4.61%，比上年末下降了0.51个百分点，创2015年有统计以来的较低水平。

2020年末，广义货币供应量（M2）同比增长10.1%，比上年末高1.4个百分点；人民币贷款累计新增19.6万亿元，比上年多增2.8万亿元；社会融资规模存量同比增长13.3%，比上年末高2.6个百分点。

分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。

央行:2019年住户部门中长期贷款增加5.45万亿。

2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%，增速比1—11月份提高1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63377亿元，增长9.0%；定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

其次：打新

“几万人抢房，只要有资格买到就相当于赚了500万，买到就是赚到。”深圳“华润城润玺”的网红盘，项目均价为13.2万/㎡左右，而周边华润城润府的二手房均价在18万以上，价差达到4万~5万，这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算，如果摇中最少能赚500万。

天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。逐利是人的本性。

深圳并非少有一个打新城市，其实同类型城市还有好几个，比如杭州、南京、成都、西安等，只是因为深圳的房价较高，打新收益较高而被市场广泛关注。

为什么这么多人都关注限价？限价对市场影响多大？

失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果

真限价vs假限价，全国看，可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

而限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。（装修款单独计算）

第三：学区房

最近各地房价上的龙头是学区房！

四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

第四：落户政策的宽松！

广州、福州、苏州等城市降低落户门槛，包括苏州等城市发布政策要求租房也可以落户，这些相比往年都有非常明显的降低要求，代表了在2019年弱二线城市为主导的抢人潮继续升级，当下已经除上海北京外，全国一二线城市也加入到了抢人行列。

简单的总结一下：这一轮房价上涨的标志事件是2019年11月11日深圳取消豪宅线，全面刺激了投资需求。当然疫情影响了其他城市的步伐。

房价涨不涨看政策，看调控，最近一线城市的上涨背后是2020年放水影响的结果，学区房是龙头，打新制造了恐慌，让有限的新盘供应被投资客抢跑了。

所以判断未来房价涨幅，就看那些城市会监管打新潮！如果不监管，2021年一线城市普涨一波难以避免了。