房地产市场暖意初现

来源：中国新闻周刊 作者：王晓霞

随着信贷政策趋稳，近两个月来多地政府推出一系列利好政策，房地产市场暖意渐显。

市场机构中原地产研究院的统计数据显示，2022年1月至2月中旬，随着信贷政策稳定，全国有超过45个城市发布了稳定楼市的政策；而1月中旬至2月底，全国有15个省市或区域针对当地刚需或者改善型需求下调了购房首付比例。国家统计局近期公布的数据也显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱。

近期，山东菏泽、安徽省、重庆部分地区、江西赣州、河南驻马店、江苏南通等地的多家大行、股份行下调了首套房首付比例，较低可至20%。广西南宁、北海、福建福州、山西晋中、湖南株洲等地调整了住房公积金贷款首付比例，将购买二套房的首付比例由50%～60%降至20%～40%。

此外，房贷利率似乎也将开始新一轮下调，按揭放款已较年前有非常明显的放松，放款速度也明显加快。贝壳研究院2月21日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市2月份主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；平均放款周期为38天，较上月缩短12天。例如，从2月21日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大银行下调了广州地区房贷利率，其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房优惠审批利率从此前的5.8%下调至5.6%。

但是，从市场情况看，针对房地产开发商的开发贷等额度仍不是很宽松，由于这些对公业务规模大，这轮房地产行业风险出清过程中也反映出了房地产行业的脆弱性，银行对此类贷款申请的评估趋于谨慎。不过，近期有消息称一些地方的金融监管部门已要求银行支持开发贷的占比和增速。

中泰证券研究所房地产行业负责人陈立认为，如果要进一步扭转房地产市场需求下行，可以考虑适当进一步引导LPR长端利率下行，通过按揭利率的主动性降低，对冲购房需求预期的下行。

2021年，中国房地产市场供需两端呈现螺旋式下行。2021年房地产开发投资同比增长4.4%，2020年为7%；两年平均增速5.7%，比2019年的9.9%大幅下滑；自2021年6月以来，该指标持续下滑，恒大事件只是一个导火索。在房地产调控大背景下，房地产企业受制于房地产融资“三条红线”、房地产贷款“两个上限”、土地供应“两集中”管理体系的监管要求叠加影响，开发商预期、企业行为发生改变。此外，房企经营行为的改变又进一步影响了销售市场，导致购房者预期走弱，进一步冲击商品房销售。

去年12月以来，在“稳字当头”的总体要求下，以及在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标下，地产行业开始合理性纠偏，各地对房地产行业进行了一些纾困。

住房和城乡建设部副部长倪虹2022年2月24日在国新办发布会上表示，2022年依然要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。今年的房地产行业监管主要从四方面着手：一是保持调控政策的连续性和稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求；二是增强调控政策的协调性和精准性，加强土地、金融和市场监管等政策的协同；三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，维护购房群众合法权益；四是持续整治和规范房地产市场秩序。

中金公司近期发布的研报认为，本轮地产行业是较为克制的支持，一方面缓解信用风险给地产行业带来的压力，改善资金循环，并且使用保障性租赁住房等对房地产市场进行结构上的优化，另一方面则坚持“房住不炒”的原则，防止房价非理性上涨。