什么样的REITs能入险资“法眼”

来源：上海证券报

基础设施基金（REITs）的风险收益特征因与保险资金需求相吻合，这一新型权益类资产得以在问世半年后就纳入险资可投品种池。

但与此前的类REITs项目不同，基础设施公募REITs项目投资回报的获取完全基于底层资产，无主体提供补差或担保等增信措施，因此，投资此类REITs产品需要更深入细致地分析底层资产的潜在风险。比如，底层项目权属是否清晰，底层项目质量是否较高，底层项目与产品期限是否错配，基金管理人是否有能力以及如何参与项目的管理，原始权益人实力如何，等等。

究竟什么样的基础设施公募REITs项目能入险资“法眼”？记者与多位研究REITs数年的投资经理交流后发现，评估一只基础设施公募REITs产品是否有投资价值，大致有以下三个维度：

排名前列个维度是“定收益率”。之所以不用“定价”这个常规易懂的字眼，是因为现阶段相对于给REITs确定一个合理的价格或估值，投资人更容易做的是关注“以某个净值买入REITs，能获得多少投资回报”。

这主要基于两方面考虑。首先，从保险资金的投资诉求来看，投资REITs的资金久期相对较长，这意味着保险资金买入REITs后，大概率不会频繁交易，也就意味着保险公司不会特别在意投资期间二级市场价格的波动，而更关注每年的分红。

其次，如果真要给REITs做定价，无论是用特别估值还是相对估值，都会有一些参数难以确定，相关参数究竟取多少合理，这需要积累一段时间的市场表现后才能发现，而且也和市场环境息息相关。对于问世才半年的基础设施公募REITs来说，保险公司很难去比较和权衡。

第二个维度是“收益稳定性”。如果只通过“定收益率”来判断哪个基础设施公募REITs产品更有吸引力，那也存在一定的片面性。因为，收益率衡量的是收益预期，但缺少另一个维度——风险。REITs的投资回报并不是固定的，很可能会和预测值发生一定偏离。

在受经济、政策、相关风险事件等因素影响下，哪些基础资产的REITs分红率受到的冲击更小？这需要投资人持续思考，也与所投资资金的风险偏好有一定关系。

第三个维度是“REITs的治理结构”。一家大型保险资管公司相关人士直言，这一点在投资REITs时往往会被投资人忽视，而且境内外的差异非常大。在美国，已经拥有了很多非常成熟的REITs管理人，他们会利用自己的资产运营能力不断通过“投、融、管、退”来实现REITs资产的增值，为投资人创造回报。在这种治理结构之下，REITs投资人可能反而更希望进来的资产并没有那么优质，因为经过专业的管理人改造升级之后，可能会有更大的增值空间。

但对于试点不久的境内REITs市场来说，各参与主体尚处于蹒跚学步阶段，原始权益人在REITs的运营过程中仍然继续扮演着非常重要的角色。这就需要保险公司对REITs的治理结构进行评估，比如，是否存在利益冲突，原始权益人是否给予较为合适的激励机制来保证资产的高质量运营，原始权益人对REITs平台的长期战略有何规划，等等。

由于基础设施公募REITs链条上涉及资产、运营管理人、公募管理人等多个方面，因此，审视和衡量产品收益及风险的角度也应是多维的——稳健经营、升值预期、分配可实现性、分红收益，缺一不可。