透市|政策红利持续加码 物管行业升维之路漫漫

来源：环球网

1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部门印发关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（下称“通知”）。值得注意的是，这是官方层面首次鼓励物业公司开展以住宅物业为中心的多元化尝试。

一石激起千层浪，政策利好迅速传递至资本市场。在通知发布的次日，除以非住宅物业为主的浦江中国外，其他40家上市物业公司的股价全线收涨。其中，涨幅超过10%的24家物业公司中，除金融街物业、宝龙商业、兴业物联等3家外，其他21家物业公司均以住宅物业为主。

物业服务边界拓宽 头部公司先行先试

起风了，随风奔跑才是方向。

自去年12月中旬以来，物业公司的政策利好不断出台。2020年12月15日，住房和城乡建设部等六部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》；今年1月1日，《民法典》正式实施；4天之后，住建部、发改委、银保监会等十部门印发关于加强和改进住宅物业管理工作的通知。

尤其是通知的出台，直接鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化、多层次居住生活需求。

无论是《民法典》还是年前发布的《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，亦或是日前刚刚颁布的通知，其关注的焦点都是如何规范、引导、鼓励物业公司以住宅物业为中心，满足居民多样化、多层次居住生活需求。

在此背景下，以住宅物业为主的物业公司也将受益匪浅。实际上，诸多头部物业公司很早就开始了多元化业务的探索。例如，保利物业、雅生活服务、碧桂园服务、招商积余等均为先行者。

无论是“物业服务+生活服务”模式的探索，还是在养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域布局，头部物业公司都是弄潮儿。

泥沙俱下的时代，头部企业总能觅得先机。

以绿城服务为例，其很早便以“经居老小”为核心开展增值业务布局。无论是房屋经纪领域的绿城置换，还是收购澳大利亚蒙特梭利教育集团56%的股权并深度布局社区教育，亦或是2014年合资成立蓝熙健康并专注于健康管理、医疗、养老服务，其前瞻布局均得到了同行的肯定。

具体在房屋经纪相关业务中，2019年，绿城服务的物业资产管理服务营收高达8.60亿元，在总营收中的占比高达10.02%；在2020年上半年，绿城服务文化教育服务子分部实现营收1.12亿元，同比增长357.71%，文化教育业务步入收获期。

万物云亦早早开始在相关领域进行尝试，并已初步形成规模。万物云旗下朴邻发展专注于社区房产经纪服务，是住宅空间服务从社区公共空间服务到社区客户服务的延伸。通过多场景、多服务、多产品、多平台，为业主资产增值保驾护航。公开资料显示，早在2018年，万科物业•朴邻在武汉的直营门店就达到35家，房屋买卖交易接近800套，租赁交易接近4000套，单店成交量在22笔左右。

碧桂园服务也在房地产经纪业务方面积极尝试。2019年，碧桂园房地产经纪业务实现收入1.38亿元，较2018年增长30.3%。此外，奥园健康生活等公司也积极布局大健康、养老等业务，试图在相关领域赢得先机。

头部物业公司吃肉，紧随其后的中小物业公司往往能跟着喝汤。

跟随头部物业公司的步伐，众多中小型物业公司纷纷涉足房地产经纪、家政等风险较低、预期收益较为明确的领域，并初步实现了一定的成效，也助推了物业服务边界进一步拓展。

然而，在托幼、教育、养老等领域，由于需要较大投入，中小物业公司几乎全员沉寂，头部物业公司则以一己之力撑起了物业管理行业在此类领域的探索。

前景光明 升维之路漫长

物业公司间的分化，往往也决定了其究竟能分享多少政策红利。

无论是以智慧物业管理服务平台为支撑，大力发展居家养老服务；还是广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台；亦或是实现智能安防、无人值守与减员降本增效，对物业公司自身实力、能力、资金等要求均较高。虽然通知鼓励行业推进信息化建设有助于抹平头部物业公司在信息化建设等领域的先行优势，但广泛运用5G等技术，建设智慧物业管理服务平台，大力发展居家养老服务等倡议及措施，中小物业公司往往只能望洋兴叹。

而民法典赋予业主几乎无条件解聘物业公司的权利，对部分物业公司特别是服务质量不佳的中小物业公司而言，犹如釜底抽薪。在惨烈的价格战下，规模、营收、利润、服务品质往往是相互关联的，在品牌、资金并不具备优势的情况下，中小物业公司很难承受长期亏损，并将逐步丧失存量及增量市场的争夺权。

至于十部门加强和改进住宅物业管理工作的通知，则是2020年12月15日意见的延续及进一步深化。通知鼓励物业公司建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平，同时探索“物业服务+生活服务”模式。可以预见，中小物业公司受限于自身在管面积、营收、客户基数小等因素，在政策鼓励的领域很难有明显作为。

具备资金、技术、人才、品牌的头部物业公司，将成为政策下重点受益及扶持对象；而众多特色不鲜明尤其是服务质量不高、规范程度有限的物业公司，将会逐渐被行业淘汰，行业的集中度也将快速上升。

由此可知，头部物业公司正成为近来新政之下的较大赢家。

此前，有媒体披露，万物云正计划打包物业和科技业务一同上市，不过最终方案还未确定。而物业公司转型科技公司，似乎正成为头部物业公司的共识。基于日常管理服务中产生的海量私域数据，物业公司可以挖掘更多商业机会、链接更多合作伙伴并不断服务更多领域、更多客户，并以住宅社区为中心，构建物业服务平台企业，并逐步延伸、涵盖更宽广的范围。

而碧桂园服务、绿城服务等在内的头部公司，均在科技领域布局多年，且已经形成了较为精准的客户画像，正不断探索更多商业契机。

但头部物业公司的胜利，并不代表整个物业管理行业的胜利。虽然条例鼓励发展物业服务业，并明确住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定，同时提倡物业公司加强智慧物业管理服务能力建设，推进“物业服务+生活服务”融合发展，但物业管理行业的转型升级仍需要迈过很多门槛。

一方面，物业转型科技公司高度依赖客户数据的持续进化与迭代，物业+科技依靠的是海量的物业基础服务数据，也就是物业公司的基础管理服务，其中又以住宅社区最为重要。

作为物业公司，转型为科技公司的过程中始终受业主的感知束缚，这决定了物业公司或物业管理行业很长时间只能维持相对均衡的状态，难以像很多科技巨头一样借助算法运行，让客户在低感知甚至无感知情况下自愿贡献数据。而这也是物业公司未来转型升级需要克服的关键点，也是物业管理行业能否顺利实现升维的关键。

另一方面，一旦物业日常服务产生的数据价值可以被衡量、标价的时候，物业科技公司转化服务的收入将不得不被迫转移，物业科技公司很难独享全部红利。而业主自管、同行竞争、委托职业经理人乃至产生类似淘宝的链接业主与服务供方的平台也可能出现，进而动摇物业公司转型为科技公司的基础。

此外，与较新的互联网反垄断规则相适应，国家倡导将物业数据和有关部门共享。这既能避免头部物业公司产生数据及基于数据之上的垄断，也不排除政府出手建设或明确相关平台的框架，推进数据及基于数据的业务共享，打破物业公司单独掌握私域数据的局面，从而为行业带来新的竞争对手。