北京共有产权住房预售合同征求意见 遏制开发商“霸王条款”

来源：新京报

3月21日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（简称《预售合同》）、《北京市共有产权住房现房买卖合同（试行）》（简称《现房买卖合同》）向社会公开征求意见的公告。公开征求意见时间为2022年3月21日至3月25日。

对此，业内人士表示，上述两份合同中的相关约定条款是在不违背现行《民法典》《民事诉讼法》等法律法规基础之上，对相关条款进行了细化，从而使之更加规范化，进而更有利于共有产权房项目开发及共有产权房现房销售市场的健康发展。

《北京市共有产权住房预售合同（试行）》、《北京市共有产权住房现房买卖合同（试行）》对相关条款进行了细化，从而使之更加规范化。图片来源/IC photo

亮点1：

交付的房屋应满足消防、人防验收合格

据悉，早在2017年9月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》颁布实施，为规范共有产权住房配售相关工作，北京市住建委同步推出《北京市共有产权住房预售合同》，作为试行文本在项目配售过程中供共有产权住房买卖主体使用。随着共有产权住房配售工作的加快推进，在切实解决市民住房困难的基础上，也逐渐出现了一些由于合同签订引发的相关问题。因此，北京市住建委结合近年来签约合同文本试行情况，形成了此次发布的《预售合同》。

此次出台的《预售合同》坚持“保障买卖主体合法权益”的原则，根据相关法律法规的相关规定，对房屋计价方式、贷款利率计算方式、房屋交付配套设施条件等内容进行了相应修改。主合同内容包括说明、特别提示、术语解释、合同当事人、共有产权住房基本状况、共有产权住房价款等10章共计28条。合同附件包括住房使用协议、房屋平面图、装饰装修及设备标准等共计12个附件。

而《现房买卖合同》主要内容与《预售合同》基本内容一致，但因共有产权住房现房房屋的特点，相较预售合同，共有产权住房现房买卖合同对面积差异处理方式、规划设计变更等内容未约定。

在房屋交付条件方面，《预售合同》规定，对联合验收的项目、不采取联合验收的项目进行了分别的规定，都规定了交付的房屋应该满足消防、人民防空等验收合格的证明。

在北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师看来，这样的规定具有一定的积极意义。王佳红表示，“在以往实践中，往往只是要求交付的房屋达到竣工验收备案的条件，对于是否通过消防验收、是否通过人民防空的验收并未有明确的要求，所以很多项目交付的时候，虽然取得了竣工验收，但是人民防空工程往往尚未验收合格，甚至根本无法正常使用。”

亮点2：

违约金金额可约定，没有上限限制

同时，《预售合同》明确约定，如果房屋在交付时未达到供水、排水、供电、供暖条件的，开发商应该承担逾期交付的责任。《预售合同》还约定，如果房屋在交付时未达到电话通信、有线电视、宽带网络使用条件的，开发商应该按照每日的标准向购房人支付违约金。

“以往开发商的预售商品房合同文本中没有这种违约责任的处理，导致实践中开发商无法满足相关设施设备使用条件的时候，因为合同没有约定违约责任，而使得购房人的权益无法得到保护。”王佳红如是说。

值得一提的是，《预售合同》对逾期付款责任作出了明确的规定，买卖双方可以公平约定违约金金额，没有约定违约金金额上限。王佳红认为，这样可以防止之前有共有产权项目买卖合同中出现的“开发商规定违约金金额上限”的问题。

亮点3：

室内空气质量须符合特定的标准

相比以往的预售商品房合同，《预售合同》对室内空气质量做出了规定，明确要求开发商必须要符合特定的标准，而且还需要列名标准的名称和具体文号。

在以往实践中，关于空气质量的标准会发生非常大的争议，主要因为在合同中没有明确约定具体的标准。而关于空气质量的检测标准，有国家的推荐性标准，也有国家的强制性标准。开发商往往采用国家强制标准，因为这个标准比较低，而推荐性标准更适合人文居住，但是标准要求较高。

《预售合同》附件六对于公共部分和户内部分的装修、品牌、规格、数量、设备设施等进行了详细的约定。对此，王佳红表示，在以往实践中，开发商利用样板房进行宣传，但又注明“样板房不作为交房条件”，而合同中对于装修设备设施等约定不具体、不明确时有出现，发生争议后，也无法追究开发商的责任。此次《预售合同》在这一方面的规定更有利于保利购房人的权益。

此外，《预售合同》明确，买方应严格按照北京市共有产权住房转让有关规定执行，包括买方取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；买方取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额；买方出租已购共有产权住房的，应在市级代持机构指定的统一网络服务平台发布房屋租赁信息；买方应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋等。

业内：有利于共有产权房项目健康发展

中国政法大学民事诉讼法研究所副教授杜闻表示，共有产权房从属性上来讲，不同于普通的商品房，这种房子一般都涉及更多的公共资源，属于保障性质的住房。所以，为共有产权房设定标准的预售合同、现房买卖合同不但有利于维护广大购房群体的利益，也有利于维护相关的公共利益，从而防止个别开发企业或个人利用共有产权房项目侵害共有产权房的“保障空间”。比如，个别开发商会单方面设置一些疑似“霸王条款”的合同条款，较大化规避自身的风险，从而加大了购房人的风险，导致权利义务不对等的情况出现。

杜闻认为，《预售合同》《现房买卖合同》两份合同中的相关约定条款是在不违背现行《民法典》《民事诉讼法》等法律法规基础之上，对相关条款进行了细化，从而使之更加规范化，进而更有利于共有产权项目开发及共有产权房现房销售市场的健康发展。

此外，杜闻指出，在上述两份合同范本正式推行使用之前，因共有产权房合同产生纠纷一般按照之前的相关法律法规进行裁决或处理。在上述两份合同正式使用之后，就应该推行这两份规范合同。

新京报记者 张建