深圳二手房参考价实施一年:房价不再涨、房子也难卖

来源：界面新闻 作者：张子怡

二手房参考价政策出台一周年后，深圳楼市只涨不跌的预期不再。

去年2月8日，深圳发布二手房参考价政策，这无疑是深圳楼市调控政策中最重要的一环，改变了深圳楼市的走向，使高涨不止的深圳房价开始进入平稳阶段，二手房成交量下滑至4.07万套、创十五年来较低水平。

现如今，二手房参考价政策落地一年，政策威力犹在，成交量仍没有起色。

乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手住宅过户1557套，环比下跌25%，同比下跌78%。乐有家门店数据也显示，1月无论是新增房源量还是客户带看量，都出现了环比下滑，跌幅二至三成不等，春节前后业主与客户对楼市的热情都不太高。

从去年至今各月度走势来看，深圳今年1月份二手房过户量已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。

总体来看，二手房参考价政策发布后，虽然去年3月、4月深圳二手住宅过户量依然维持在4000套以上，但市场实际成交量已是下滑状态；10月，深圳二手住宅过户量仅有1605套，为2012年3月以来的新低。

深圳中原研究中心监测显示，2021年全年，深圳二手住宅成交套数同比下滑57.3%至4.07万套，跌至十年来新低。

值得注意的是，在二手房参考价发布之际。深圳住建局有关负责人曾表示：深圳市房地产和城市建设发展研究中心将在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。同时，相关数据将定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

界面新闻了解到，截至发稿前，2022年的二手房参考价并未发生过调整。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，按照参考价政策规定，今年应该重新制定，但现在面临两难的困境：一方面如果按真实价格的变动，就应该下调参考价。这会带来市场预期不稳，买家更加谨慎的结果。在房价居高不下的情况下，对需求释放是一个巨大的阻碍。另一方面，如果上调参考价格，这不太符合目前的市场运行态势，与国家公布的深圳房价运行指数不相符，而且可能会传达托底和救市的信号。

从2021年全年的楼市走势来看，深圳房价确实受二手房参考价政策影响出现下跌。

国家统计局信息显示，去年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比由下降0.2%转为上涨0.1%。其中，北京、上海环比分别上涨0.8%和0.4%，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅较大，且已连跌了8个月。

此外，深圳已经有越来越多的房源成交接近参考价。

乐有家研究中心测算发现，在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上，说明当时成交价远远高于参考价。

但8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。12月成交价与参考价偏差值10%以内的占比有所回落，也直接体现了市场的回暖，部分业主反价，价格差距再度拉大。

一位乐有家中介告诉界面新闻，参考价发布后，成交量确实一直在跌，但去年还是有成交，市场上对于房源会有新的评估价格，能够接近参考价的房子就能卖得掉。经过这一年卖卖双方的博弈后，急卖的的业主把房子已经卖了，更多是不着急卖的业主，未来的房价可能会更稳定些。

对于2022年深圳二手房参考价的走向，李宇嘉分析认为，有可能对深圳中西部区域的实际成交价格明显下调的小区下调参考价；其他区域保持稳定，甚至适度上调。当然，最主要是银行是不是继续按参考价贷款。如果银行贷款放松，像过去那样按评估价贷款，甚至高评高贷，二手房参考价的效应会相应减小。