博鳌房地产论坛|地产行业的资本新路

来源：环球网

“三道红线”政策，彻底改变了房地产行业的游戏规则，金融红利渐行渐远后，“去杠杆”与“踩红线”成为房企生存与发展的首要命题。

9月17日，2021博鳌房地产论坛的第三天，迎来了以《红线生机》为主题的博鳌资本大会。在资本大会上，来自于投行、地产基金管理公司的几位嘉宾分别就三道红线下，房地产行业面临的金融和资本市场变局，资管新规、私募新规以及基金备案新政为房地产基金带来哪些变化等话题展开了热烈讨论。

洪灏：失去人口红利后，房价增速将远低于基金和股票增速

9月17日，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏在2021博鳌房地产论坛“17万亿后的房地产增长边界”主题演讲中提出，房地产行业最重要的长期增长因素，或者说最重要的长期的推动因素，就是中国的人口。

“任何长周期的资产，包括长期的债券、房地产，它是以30到50年为单位的周期，因此要把这个宏观的趋势讲清楚，我们必须要回归这个宏观周期最根本的推动力，就是中国的人口问题。”

他指出，一线城市的人口流入持续增长，这显示了一线城市人口的聚集度不断增加，二线城市在过去二三十年里头也在不断增加，但是三线城市和其它更低线的城市，人口的红利在2007、2008年左右达到一个高点之后就再也没有往上涨了，这些城市相对于一线和二线城市人口流动的吸引力开始下降了，人口红利开始消失。

人口红利反映到房价的变动，我们也看到对应着一二线城市人口红利的增长，一二线城市房价迅速地上涨，远远高于三四线城市。

在2010年中国进入刘易斯拐点，到2030年保持现在的自然出生率不改变的话，在未来10年将出现特别人口下降的趋势。

洪灏提出，很多人把房价的变化看做是一个货币现象，其实房价的上涨除了货币的现象之外，更根本的原因是中国的劳动人口比例出现了巨大的宏观变化。同时人口趋势的变化并不是一年两年用宏观政策调控可以扭转的，放开二孩、三孩后人口出生率还在持续下降，这是中国宏观经济面临的较大挑战。

随着劳动人口比例的下降，未来对于房地产资产类别的配置也将会下降，其它的资产类别，包括股票、基金、保险、其它的新兴资产类别将会上升，或者换句话说，房价的增长速度可能会远远低于基金和股票的价格增长速度。

林德良：后疫情时代的资管与REITs

9月17日，越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在2021博鳌房地产论坛的博鳌资本大会的主题演讲中提出，通过打造商业业态的第二曲线，在后疫情时代寻找新的发展途径。

林德良提到，以前越秀房产基金做写字楼都是物理空间的出租以及做一些续租、微改造。现在则是打造第二曲线，因为做写字楼出租不是简单的物理空间，而是更强调创新的赋能、区域的变化、生态圈的打造。“我们在写字楼里面也做了人货场的结合，创新了“悦享会”平台。”

他表示，零售商场以前的排名前列曲线就是日常运营、价值挖掘、会员管理、经营帮扶。越秀现在的第二曲线是做数据赋能，要管理租户的客户，要做定位的升级，以及品牌提升，从9月份开始打造越秀的购物节。

在酒店公寓方面，以前的做法就是稳客房、抢餐饮、促宴会，现在的第二曲线做的是资源的整合，做产品的升级。

在专业市场方面，排名前列曲线已经是过去时，以前都是挺好做的，现在在批发市场，更多的是做产业链的整合、资源的整合。

林德良还提出问题，究竟选择公司上市还是选择信托上市，背后逻辑是什么？究竟选择在香港上市，还是选择在内地上市，平台价值有什么不一样？

他继而表示，以前也分析了11个不同的地方。大概来说，如果商业物业要分拆，用公司上市，简单来说资产有100亿元，可能只能估值60亿元，但是用信托上市，100亿元的净资产可以卖到100亿元，因为底层规管不一样。

其指出，对于房托基金的规管，比如说需要持牌经营的，香港证监会要颁发一个企业负责人的牌，它是闭环管理的，它的风险相比公司上市低一点，所以估值可以高一点。现在国内的C-REIT也出来了，大家可以洞察一下，未来上市市值的估值走势是怎么样的，是否按照这种逻辑。

严莹莹：三道红线对于地产基金行业是个比较大的利好

9月17日，帕拉丁资本总经理严莹莹在博鳌资本大会的圆桌论坛中提出，三道红线对地产基金行业是一个比较大的利好，国家是在要求开发商降杠杆。而地产基金之前是通过股+债、优先股或者是跟开发商合作纯信用的方式帮助降杠杆。

排名前列，之前因为银行和开发商做信用类的贷款比较多，所以他们的市场份额比较大，在这种新的模式下，为信托基金偏股权类的，对项目研判能力、投后管理要求更高的模式更加利好，地产基金在这个新的模式下大有可为。

第二，新形势下，对募投管退的要求会有一些新的变化。从募集的角度来看，资金来源会有些变化，在募集方面，应该往更加能够承受风险能力的机构LP去推动，包括期限也更长。从投资方面，不再是简单地挑一个不错的开发商，如排名比较靠前或者规模较大，而是需要我们对项目底层逻辑有深入的研判，做什么产品、卖给谁，这方面要做得比较严谨。

在管理方面，之前相当于委托给开发商来管。以后可能在成本、设计、营销，尤其是资金管控、封闭管理方面，可能需要投入更多的精力，也需要我们作为基金管理人有更强的专业能力去做好这个事情。

在退出的方面，之前我们做的期限都比较短，都是一年、一年半，做住宅很少超过2年的。既然是要做长期的LP的资金，我建议要跟一些优质的开发商形成合作，资金的退出不是简单地从一个项目退出，而是要产生一定的滚投效益。

黎晨光：未来的5到10年可能会有一些地产基金的巨头出现

9月17日，华康资管总经理黎晨光在博鳌资本大会的圆桌论坛中提出，从中长期的角度来看，随着开发环节的整合，整个房地产开发行业逐渐从高速增长向低速增长的过程中间，会催生房地产基金行业深刻的变化，体现出来的就是房地产基金公司未来的整合，在未来的5到10年可能会有一些非常大的巨头逐渐出现， 对房地产基金公司本身来讲，也提出了非常大的挑战。我认为可能会在四个方面有一些变化。

排名前列个趋势，对投资模式的选择可能会逐渐发生变化，以往，房地产基金公司还是以债性投资，财务投资人的角色，强调交易主体的强担保性为主，未来逐渐会增大对股性投资的比例，当然包括一些债+股的产品和一些投资项目的出现。

第二个趋势，在投资方式来讲，行业可能逐渐从以住宅为主要方向的投资，转变为多元化的投资，包括在商业不动产领域在不断地做一些创新。

第三个趋势，从管理上来讲，主动管理会越来越强，原来会偏向于投，现在会更加偏向于投、管，这两方面都非常重要。特别是如果进入到商业不动产领域，管理能力更加重要。

第四个趋势是资金来源会更加多元化，不管是单一资金还是通过高净值资金等，实际上来讲可能双方都会互相融合。