成都三批集中供地首日揽金135亿,规则调整提升房企拿地热情?

来源：新京报

12月7日，成都今年第三批次集中供地正式启动。此次成都12区合计供地40宗，总用地面积2765亩，仍然沿用第二批次的“限房价、定品质、竞地价”的出让规则，地价触顶后采用竞销售型一类人才公寓面积比例的方式确定竞得人。

值得一提的是，成都第三批次土拍在房地价空间、竞拍规则方面稍显放松，对限地价和限房价进行了相应调整，拉大了企业的利润空间。在此背景下，部分房企拿地活跃，华润、建发、龙湖等房企纷纷落子，竞拍首日出让的15宗宅地最终成交12宗，另有3宗流拍。

12月7日，成都今年第三批次集中供地正式启动，当天共成交12宗地块。图片来源/IC photo

15宗地块中3宗“触顶”、3宗流拍

12月7日-12月9日，成都开启第三批集中供地，共出让40宗地块，总出让面积约2765亩，总起始价约369亿元；共分为三天六场进行土地拍卖，依然延续之前的“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，在第二批次17宗撤牌、6宗流拍的背景下，成都第三批次供地加大了优质地块的供应，其中，天府新区合计供应8宗，占总量的20%，而此前第二批次天府新区供应宗数仅占成都全市总量的11%。

此外，张凯指出，与第二批次相比，成都第三批次土拍首次全面取消了竞自持地块，绝大部分地块未捆绑配建；“清水限价”和起拍楼面价差距超过10000元/平方米的地块共14宗，占比达总数的35%，而第二批次占比仅15%；此外，土地款缴清期限延长至6个月。由此，从多个角度为房企降低了土拍门槛。

12月7日是成都第三批次拍卖首日，共成交12宗地块。中指研究院成都分院统计显示，当天合计成交土地面积709.8亩，总成交金额135.3亿元。从成交结果来看，呈分化态势，供应15宗宅地，最终成交12宗，其中3宗地价“触顶”进入竞销售型人才公寓面积比例环节，剩余3宗位置相对较偏的地块流拍。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从此次成都土地市场来看，热度并不算高，首日有3宗土地出现了流拍现象，7宗土地出现了底价成交态势。从这个角度看，成都土地市场和全国其他市场类似，面临降温的压力。类似流拍的情况，部分和房屋限价等有关，几宗流拍的住宅用地，其销售单价都较低，即低于2万元/平方米的水平，或使得房企拿地意愿不强。而超过2万元/平方米销售单价的地块，反而交易会较好。

上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，3宗地块流拍，比例并不低，说明市场相对理性，一些质地不高的土地会被房企放弃。

竞拍规则有所放松，部分房企拿地活跃

值得一提的是，成都第三批次土拍在房地价空间、竞拍规则方面稍显放松，对限地价和限房价进行了相应调整，等于拉大了企业的利润空间。

中指研究院成都分院分析指出，从土拍特点来看，第三批次宗地的上限溢价率由10%左右上调至15%，而且部分宗地的“限定清水房价”较前两批次有所提高。此外，第三批次土拍取消了初始自持租赁住房的要求，同时也取消了“现房销售”的条件。

在此背景下，部分房企拿地活跃。据不完全统计，成都土拍首日，共有近30家企业报名，不仅有成都城投、人居、锦江统建等政府平台公司，也有华润、中海、龙湖、招商、新希望、香港置地等品牌房企。与其他城市均由国企成为拿地主力不同的是，本次成都土拍中，国企和民企平分秋色。其中，央企国企和平台公司共斩获7宗宅地，剩余5宗由民企竞得。

对此，严跃进表示，从此次土地交易情况看，各类影响房企拿地积极性的因素有所减少，比如竞自持和无偿配建等要求已经删除，即便是竞销售型人才公寓，其比例也相对不高。而此类房屋具备可销售的优势，所以本身不会太大影响房企拿地积极性，类似情况都说明成都当前正积极优化拿地营商环境。

卢文曦指出，从拍卖结果来看，基本上楼面价到区域内较高限价大致有1万左右差价，对房企而言，只要成本控制得当，还是有利润空间的。因此，这次土拍除建发、华润等国企央企身影外，民企开始回归，比如龙湖，甚至港资企业等，也出手拿地。在近期连续利好政策下，市场信心开始回归。

值得注意的是，成都是22城中排名前列对房地产企业释放友好信号的城市。 11月24日，成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息，放松对预售资金的监管限制。

基于此，张凯分析指出，在开发贷、按揭贷等资金政策纠偏的大背景下，部分民企在成都三批次首日竞拍中的积极表现也不难理解。

建发、华润、龙湖等企业均有斩获

从竞拍首日拿地情况来看，地价“触顶”地块仍然位于较为火热的天府新区和高新区，建发、华润分别摘得天府新区“触顶”地块。

其中，建发以16.12亿元竞得天府新区一宗地块，成交楼面价14100元/平方米，销售型一类人才公寓面积比例34%，溢价率14.63%。资料显示，该地块位于天府新区华阳街道鹤林村三、五、七、八组，出让面积5.19万平方米，土地用途为住宅用地，起始价14.06亿元，起始楼面价12300元/平方米。值得一提的是，该地块吸引了人居、建发、金地、绿城、中海、招商、华润等10家房企参与竞拍。

当天，建发还以12.73亿元底价摘得锦江区一宗地块，成交楼面价15500元/平方米。资料显示，该地块位于锦江区柳江街道潘家沟村4、5组，出让面积5.47万平方米，土地用途为商住用地，建筑面积8.2万平方米，起始价12.73亿元，起始楼面价15500元/平方米。

此外，华润置地以9.48亿元竞得天府新区一综合用地（含住宅），成交楼面价14100元/平方米，溢价率14.63%，销售型一类人才公寓面积比例23%。资料显示，该地块位于天府新区华阳街道鹤林村五、七组，住宅兼容商业用地，容积率2.5，起拍楼面价12300元/平方米。据悉，该地块吸引了人居、金地、绿城、中海、招商、华润、新希望、香港置地、龙湖等11家房企报名竞争。

从土拍结果来看，当天较高竞持比例为高新区约58.1亩地块，销售型人才公寓比例达64%，由四川远达以15.18亿元竞得，成交楼面价19600元/平方米，溢价率14.62%。资料显示，该地块位于高新区桂溪街道铜牌村4组及5组、大源村1组、临江村6组及7组，容积率2.0，起拍楼面价17100元/平方米。

值得一提的是，龙湖当天亦有所获，不过，并不在热点的天府新区和高新区，而是以底价12.32亿元摘得金牛区一宗地块。资料显示，该地块位于金牛区西华街道涧槽河社区2、3组，郫都区犀浦街道五粮村1组、五粮村集体，出让面积约5.36万平方米，土地用途为住宅用地，起始价12.32亿元，起始楼面价11500元/平方米。

严跃进分析，华润、建发等企业当天拿地动作较大，此类房企在全国其他城市拿地动作也比较明显，可以认为有逆势抄底的现象。通过此类拿地，将促进企业控制拿地成本，对2022年的房屋销售以及销售行情提振等有积极作用。

新京报记者 张晓兰