超七成“触顶”、仅1宗流拍,深圳第二批集中土拍缘何热度高?

来源：新京报

继9月27日广州土拍遇冷后，9月28日，深圳迎来第二批集中供地，这是深圳历史上供应规模较大、成交金额较高的一次。从成交结果来看，此次深圳出让22宗地块，21宗地块成交，1宗地块流拍，收金约453亿元。

在此次土拍中，中海以127亿元拿下4宗地块，成为深圳第二轮集中供地的较大赢家。此外，保利置地亦获得3宗地块。

21宗地块成交， 17宗地块价格“触顶”

据中指研究院统计数据显示，深圳第二批集中供地共出让22宗地块，分布于前海、南山、宝安、光明、龙华、龙岗、坪山以及深汕合作区，其中包括2宗租赁住房用地。22宗地块总出让面积81.38万平方米，总建筑面积279.92万平方米，总起始价为422亿元。

9月28日，历时一天，除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外，剩余21宗地块成功出让。据中指研究院统计，在21宗成交地块中，4宗地块底价成交，剩余地块均达到上限价，进入竞自持/摇号阶段。另据贝壳研究院统计，21宗成交宅地总规划建筑面积达262.7万平方米，较首批集中供地增加15宗；规划建筑面积上，较首批集中供地增长近188％；总成交金额约453亿元，较首批集中供地则增长了近227％。

贝壳研究院分析指出，此次集中供地共成交78.8公顷住宅用地，占深圳2021年度商品住宅用地供应计划的21.7%，结合排名前列批集中供地，深圳已完成供地计划的31.6%。而在成交金额方面，结合排名前列批集中供地，累计成交金额591.5亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的74%。

值得一提的是，相较于广州超过一半的土地流拍，以及之前重庆、杭州、南京等土拍市场转冷、流拍、底价成交的状况，深圳第二批集中土拍中，房企表现较为热情，多家房企积极举牌，现场多次处于胶着对垒状态。此次土拍中，共有17宗地块触及地价上限后转为竞自持面积。其中，最热门的地块是光明新湖街道二十二中西侧A622-0118地块、龙岗南湾街道石芽岭学校南侧G06301-0416地块，均有多家房企报名。

贝壳研究院分析指出，此次深圳集中土拍关注度较高，主要原因是8月29日深圳对第二批集中供地的土地较高成交价格与住宅较高限价进行调整，分别平均下调20.7%与6.6%，除了达到“三稳”的目的外，也为房企留下足够的利润空间，继而提高了房企的拿地热情。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，深圳官方在拍地前一天再次强调，必定要严查拍地资金来源，以稳定土地市场。此次深圳集中土拍关注度高，这说明房企依然谨慎看好深圳市场。

此外，需要注意的是，对比周边一手楼盘在售价格，不少宗地较高住宅限价低于新房价格3000元/平方米以上，个别价差超过1万元/平方米。因此，童晓玲预计，本批宅地较快明年即可上市，这对稳定楼市房价，引导预期都会起到非常积极的作用。

中海豪掷127.15亿元斩获4宗地，成为较大赢家

从房企的表现来看，深圳第二批集中供地中，共有10余家房企参与角逐，其中金地、中海、保利、华润、天健及华发6家房企参与度较高，参拍地块较多。从房企的报名意向宗地数量来看，中海、保利、华发、华润均报名超过11宗地块。

在此次土拍中，中海毫无疑问成为较大的赢家，其豪掷127.2亿元斩获4宗地块，包含龙华民治2宗地块、龙岗和光明各1宗地块。排名第二的是保利，其以71.7亿元竞得3宗地块。此外，天健、华润、金地、深铁置业等企业均有所获。而在9月26日-9月27日的广州第二轮集中供地中，中海以80.3亿元竞得3宗地块。这意味着，三天内中海已在一线城市落地7子。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳第二批集中土拍中，国企和央企参与度比较高在情理之中，一方面，国企和央企本身的融资成本确实比较低，另一方面，国企和央企这两年的商品房销售业绩相对比较好，大多财务相对比较健康，拿地空间比较大。

李宇嘉进一步表示，近期热点城市土地拍卖中，有一些区域要求开发配套设施的供给，往往就是国企和央企承担的责任更大一点，从这个角度来讲，这一轮的国企和央企，参与力度较大些。

业内：未来集中供地难以出现高热度

与广州第二批集中供地中出现超半数流拍、超七成底价成交不同， 同为一线城市的深圳仅有1宗地块流拍、4宗地块底价成交。

其中，深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价4.44亿元拿下深汕特别合作区E2021-0002地块。深圳市龙华人才安居有限公司以底价1.01亿元竞得龙华区A916-0572地块。

新京报记者注意到，从溢价率方面来看，此次深圳出让22宗地块中，仅1宗地块流拍，因商业占比较多，在业内人士看来，属预料之中。而剩余21宗地块成交，近八成地块均以上限价加自持成交，与广州超五成的流拍率相比，要好很多。不过，深圳第二批供地较高15%的溢价率，与首批3宗地块45%的溢价率相比仍显“冷静”不少。

对此，李宇嘉表示，既要满足国家的要求，即规模化供地，“房价-地价”联动，从源头上降低地价，从而控制和降低房价；也要满足地方的诉求，比如人才住房和保障性租赁住房建设，区域开发（深汕新区）、地铁开发（地铁公司拿地）等。而且，这些任务对于深圳来讲还特别艰巨。叠加在一起，自然开发商拿地更加理性。

“土地的公共属性全面彰显，所以国企、央企拿地的特别多。未来这个现象会更加明显。底价拿的几宗地，都符合上述几个原则，比如区域开发、地铁开发、人才住房。从这个角度来讲，已经达到了目的。”李宇嘉称。

此外，李宇嘉还表示，未来集中供地的模式下，不太可能出现过去拍地的那种火热场面。一定是，有的地卖得还不错，有的地不温不火，有的地会流拍，这是新常态。

新京报记者 张晓兰 

编辑 武新 校对 陈荻雁