房企新使命:探索房地产发展新模式

来源：上海证券报

4月11日，证监会、国资委、全国工商联联合下发了“关于进一步支持上市公司健康发展的通知”（以下简称“12条”），提出12条务实举措支持上市公司发展，维护资本市场稳定。其中对于房地产行业着墨颇多，并提出：坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。对此，房地产业界给予高度评价并积极建言献策。

　　有民营房企高管向记者表示，对房企而言，关键是要树立信心。房地产是经济发展的重要产业，只要坚持市场化管理，房地产行业的发展一定会越来越好。此次多部门联合表态和定调，对促进房地产业良性循环和健康发展非常重要。有行业专家认为，“12条”的发布，是房地产行业一个重要分水岭，以探索新模式为引领，房企融资及并购双管齐下推动，房地产行业将告别寒冬。

　　探索房地产业新发展模式

　　12条举措中，有不少与房地产上市公司密切相关，其中第2条明确，坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

　　实际上，探索新的发展模式，已经成为房地产行业的新主题。中央经济工作会议和今年政府工作报告均明确指出，房地产要“探索新的发展模式”。

　　万科董事长郁亮前不久在业绩说明会上谈及行业集中度提高问题时说，这里面有个基本逻辑——谁能够用新的发展方式谁就能进，按照原来传统的增长方式就要退。“原来传统方式的特点是以速度规模作为加法，以高金融杠杆作为乘法的发展模式。凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。如果说今天不再简单追求速度规模，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。”郁亮表示，进退取决于企业经营是否稳健，要发展就要转换到新的模式上去。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产新的发展模式是个很大的命题，行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革（比如REITs）等，都是新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费，都要探索新的模式。比如，新的开发模式，就是告别“快周转、高杠杆”，转向高质量房地产开发企业；新的供给模式，就是“租购并举”，发展住房租赁、搞存量运营；新的消费模式，就是先租后买，先小后大，梯度消费；新的管理模式，就是长效机制、“一城一策”，精细化。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，“依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型”，意味着房地产代建将具有广阔的发展空间，租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融等重点支持。

　　“企业自身情况不同，适用于不同的转型模式。”刘水表示，参考发达经济体头部企业的发展经验，当下我国房企的新发展模式，根据企业资源规模可分为三种模式：模式一，专注开发，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效；模式二，开发+轻资产，轻重并举，中型房地产企业应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率；模式三，开发+轻资产+资产管理，综合性大型房地产企业应发展轻资产业务，并拓展资产管理。

　　优质企业收并购有助良性循环

　　自2020年8月，房企融资新规“三道红线”出台之后，部分民营房企因流动性危机陷入困境。2021年12月，人民银行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。“12条”中也明确提到“支持民营企业并购重组”。

　　“当前发生债务违约的房企中，有相当一部分是上市民营房企，有些房企在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。”刘水表示，总体来看，房地产风险出清速度仍然较慢。“12条”支持民营企业并购重组，将有利于发生债务违约的房企加快出清风险。

　　2021年对中国房地产业而言非常特殊。受多方面因素影响，房地产市场并购交易迎来寒潮。上海证券报资讯统计显示，2021年全年，地产业标的位于境内且已完成的并购数量达273起，并购总额约827.83亿元，但以总金额计，较2020年大幅下降75.23%。

　　进入2022年以来，房地产并购市场迅速升温。比如，华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元“收编”禹洲物业和中南服务，碧桂园服务收购中梁百悦智等。

　　有房企高管表示，优质企业并购困难企业对房地产业良性循环会有帮助，这与探索房地产发展新模式有异曲同工之妙。在并购重组中，也在实践新模式的探索，在提升行业集中度时，也会催生新的发展路径。只是所有的市场化并购，都存在诸多博弈，需要并购双方看清大势，以共赢思维去实践。

　　有利稳定民企发展预期

　　“12条”还对房企融资问题给予新希望。当前房企债务融资并不易。据中指研究院统计，2022年1至3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额为124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比为90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的特别主力。

　　刘水表示，“12条”提出完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。

　　有房企高管认为，资本市场支持上市房企融资，可能更多还是从债权入手，增发、配股等股权类融资能否放开难以判断，较大的可能是募资投向是针对新发展模式的项目，有可能适度放开。“现在房住不炒，不允许房地产作为短期刺激经济的手段的方向不变。从这个角度来说，没有进行新发展模式探索的地产企业进行股权融资的可能性不大。”

　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，房地产从去年四季度开始，从中央到地方政策暖风频吹，体现出高层稳定市场，促进行业良性循环的意图。“12条”提到的“妥善化解各类风险”也是在释放相关信号，希望能够用多方面的力量来化解风险。

　　中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，“12条”提出要“充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用”，有利于进一步增强企业尤其是民营企业的发展预期。