房产税试点十年仍在路上,全面开征难点在哪?

来源：界面新闻 作者：陆肖肖

房地产税的开征一直是市场上的热点话题，从时间跨度来看，到今年1月份，房产税在上海和重庆的试点已有十年的时间，出台仍然在推进的过程中。有专家分析，推进房地产税立法势在必行，房地产税在我国从无到有，相关的设定非常复杂，需要讨论中国社会可以接受的具体方案，从立法到落地还需要一定的时间。

房产税试点十年

从2011年1月27日国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点至今，房产税试点已经实施了十年，试点的城市包括上海和重庆，在具体实施层面，两个城市的征收对象、征收范围、税率等方面均有所差异。

2011年1月28日，上海正式开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象为本市居民第二套及以上的住房，和非本市居民新购住房，适用税率为0.6%。在试点十年后，上海市近日发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期延长的通知，规定个人住房征收房产税试点的暂行办法需继续实施。

重庆也是在2011年1月28日正式启动改革试点，在主城九区开征房产税。征收对象分三类，一类是个人拥有的独栋商品住宅，存量、增量都要收税；一类是个人新购的高档住房，即建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；一类是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。税率方面，住房交易价在均价3倍以下的，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

近期，重庆房产税高档住房标准，即房产税起征点再次上调。重庆市住建委在1月1日发布的公告显示，2021年主城中心城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到22106元/平方米及以上的住房。最近几年，重庆房产税的高档住房标准一再上调，已经从2017年的13941元/平方米调整为2021年的22106元/平方米。

在多年的实践中，总体来看，重庆房产税主要以高端豪宅为重点征收对象，对高房价以及豪宅消费有所约束。上海房产税则主要以多套房为主要征收对象，并对炒房行为起到了抑制的作用。

一位上海市民告诉《华夏时报》记者，“我们只有买二套房时征收了一些房产税，但数额不多。总体来看，上海的房产税对购房者的影响不大，在一定程度上抑制了购房需求尤其是炒房需求。”

积极稳妥推进房地产税

立法和改革

每年关于房地产税推进的新闻都会引起市场上的关注，引起广泛的讨论热潮。而上海和重庆试点十年的房产税和目前普遍提及的房地产税有所不同。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

多年来，市场上不时有我国将全面开征房地产税的说法传出，但房地产税的进程推进过程始终缓慢。2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》上发文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2020年5月，中共中央、国务院印发《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提到要“稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。”

虽然推进过程缓慢，但房地产税的制定仍然具有现实意义，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在近期接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产税作用十分值得肯定与重视，可以实现四大目标：排名前列，有利于房地产业发展沉稳、健康，遏制肆无忌惮的炒作和大起大落；第二，收入再分配优化，并促使财产配置优化和土地利用集约化；第三，实现市场经济中分税制在省以下落地所需的地方税体系建设与地方政府职能合理化的内洽；第四，从社区、基层促进“公众参与”的法治化、民主化制度发育。

“推进房地产税立法势在必行，我认为应该尽快启动一审。”贾康说，中国的房地产税无法简单地照搬以美国为代表的国际经验。他强调，房地产这种税制在我国是从无到有，相关的设定非常复杂，需要讨论中国社会可以接受的具体方案。

房地产税开征仍然存在难点

房产税试点已有十年，对于房地产税的推进工作几乎每年官方都会提及，但具体到房地产税的征收，在现行条件下推进房地产税立法仍然颇具难度和挑战性。

贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《华夏时报》记者，房地产税的几大要点：一是法理上面，要解决国有土地重复征税的问题，即土地出让金与房地产税的问题。二是在技术上，要依赖对不动产登记信息的完善程度。经过十年探索研究，前两者并不构成问题。目前较大的挑战是推出的时点，房地产税对市场的短期冲击较大，要选择一个合适的时机。房地产税出台会考虑到不同城市住房供需关系的特点，设定不同的征税方式。

和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产税首先要在立法环节有所突破，税率和税制要有相应的规划，让更多的房屋产权持有人支付一定的持有成本，又不能成为人们生活的一个负担。从上海和重庆的试点效果来看，征收的税率是比较低的，占到地方财政收入的比例也极低，这样的情况下，很难取代政府土地出让金的收入，房地产税由试点转正的难度会比较大。

房地产税预计何时落地呢？有专家分析，房地产税进程加快是业内的共识，但进程加速并不代表着很快落地，相比以往3-5年的常规落地准备期来看，目前房地产税的推进还需要一定的时间。