首席经济学家论坛:全球大流行病下的中国房地产调控

来源：澎湃新闻           文/陆挺 王竞 

原标题《全球大流行病下的中国房地产调控》

作者陆挺系野村证券中国首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事；王竞系野村证券中国经济学家

新冠疫情在全球快速蔓延，截至3月23日，全球确诊病例已达337512，死亡病例高达14657。全球经济遭受1930年代大萧条以来的较大破坏，我国经济一度停摆，一季度GDP同比下降可达9%左右。欧美日等经济体大幅衰退。疫情的高度不确定性势必导致企业和居民大幅下调其投资和消费支出，全球贸易迅猛下滑，造成全球性的负反馈效应。遭受重创的全球经济进而剧烈冲击本来就已经杠杆高企的全球金融体系，酝酿着2008年全球金融危机以来较大的金融风暴。

在这场世纪罕见的大流行病冲击下，我国宏观经济政策制定也可能面临改革开放以来最严峻的挑战，而历次逆周期调节中作为宽松刺激主力的房地产行业再次成为市场关注的焦点。我国今年前两个月新房销售按面积同比暴跌40%，最近几周各地方政府已纷纷出台相应的政策来稳住楼市，也开始在某些敏感领域逐步试探中央的底线。坚持疫情之前的房地产调控政策未必可行，但盲目放松和大水漫灌也不可取。如何设计一个既能拉动内需，又能防止地产泡沫，还能提高有效基建的房地产行业政策？

我们认为短期内作为应急措施，为避免系统性金融风险发生，有必要保障大部分资质较好房地产企业的融资和家庭按揭贷款的偿付，但真正的出路在于通过市场化改革来扩大重点城市的土地和新房供给，通过宅基地改革释放低效使用的土地并增加农民工财产性收入，进一步放松城市户籍限制，在增加热点城市土地供应的基础上适度放松限购和限价等调控措施。对特定人群尤其是外来民工和新毕业大学生给予降低首付比例和优惠房贷利率的优惠政策。简而言之，就是要通过供给侧改革来拉动住房需求和房地产投资，以此推动具有较高回报的城市基建投资。

中国城市化尚未完成，存在巨大的城市住房需求和基建需求

我们的观点基于对当前复杂形势和国情的三个判断。排名前列、宏观经济形势极为严峻，所以政策上要有所作为。短期内没有哪个行业能够取代房地产行业在中国经济中的位置，房地产行业若不能稳住，宏观经济和金融体系无法企稳，就谈不上经济结构优化和产业升级。第二、我国工业化远远先进于城市化，城市化尚未完成，我国每年有800多万新大学毕业生，还有2亿多农民工要向城市迁徙，这过程中有大量城市住房需求，也会导致大量宅基地被低效使用乃至荒弃。第三、我国城市化的方向是人口向中心城市和城市群迁移。

先谈一下我国面临的严峻宏观经济形势。首先，目前我国疫情已经得到基本控制，但由于倒灌和复工， 疫情发展还有较大的不确定性。二、疫情对中国经济的冲击既在供给侧，又在需求侧。全球经济快速进入衰退，未来两个季度我国出口订单势将暴跌，幅度可能会超过2008年的全球金融危机。三、全球金融系统遭受的冲击刚刚开始，美元流动性高度短缺，中国未必是全球资产的避风港，外资撤出不可避免，我国境外中资美元债市场可能遭遇较大冲击；我国金融体系本身也将因为过去十几年高速累积的杠杆和近期经济萎缩而面临系统性风险。四、疫情本身会导致逆全球化，一定程度的脱钩不可避免，未来一段时间外商直接投资可能会严重下滑。五、经过数轮宽松刺激，我国宽松刺激的政策空间已经远比2008雷曼危机和2015年股灾时要小，已经不能简单套用传统的政策工具组合。六、我国二季度GDP恢复正增长的难度很高，今年大部分国家经济都会负增长，我国今年全年GDP若能维持增长就已经是不错的成就。

如此严峻的宏观形势下，短期内不可能有其他行业能够取代房地产行业的位置。自上世纪90年代末我国推进住房制度市场化改革以来，房地产业逐步成为中国经济最重要的支柱产业。根据国家统计局的数据，2019年房地产业对GDP的直接贡献为7%。如果考虑与房地产业相关的上下游产业，包括建筑业、金融服务业、家具、家电、建材及地方政府土地出让收入等，我们估算房地产业对GDP 的贡献约在25%。房地产业同样也是政府财政收入的主要来源，与房地产相关的税收收入占全国公共财政收入的24%左右。若考虑占GDP总量7%的地方政府土地出让收入，这一比例会更高。

其实在新冠疫情出现之前，房地产市场面临的下行压力就已经非常明显。2015-2018年间的货币化棚改大量透支了三四线城市的购房需求，迅速推高居民部门的杠杆率，快速消耗了家庭储蓄，因此疫情对我国房地产业的打击必然是雪上加霜。2019年我国新房销售按面积负增长0.1%，今年1-2月同比暴跌39.9%。虽然房地产投资去年还增长9.9%， 但这是一个滞后数据，今年1-2月房地产投资同比下降16.3%，全年维持增长的难度很大。下行的房地产同时也会影响宏观经济其他几个关键领域。

首先，安居房是有区域属性的，必须考虑在哪里建安居房。1000万套安居房的指标如何下达？以中国之大，指标必然是按照行政规划层层下达，每一层指标的划分，就有可能加大一次实际农民工需求和政府供应之间的错配。一旦到了地方，指标的划分基础就变成了各地在获取拨款的利益和配套建设的成本之间的考量。假定拨款完全与建设面积挂钩，最后安居房的建设必然是偏向于配套成本低廉的地方。这样，一个省内，安居房建设指标可能倾向于较小城市，在较小的城市，可能倾向于郊远的区域。从省到县，经过三级扭曲后，最后安居房的位置必然和现实的想象之间存在巨大的落差。有关安居房的城市基础配套设施可能远远落后于当地平均水平。

第二，安居房如何分配？产权如何？是卖还是租？如果安居房有完整的产权，即使安居房只能在农民工之间交易，则地点较好的安居房必然是众目睽睽争夺的目标，中间必然产生大量的寻租行为，但位置差的安居房可能无人问津。举例说来，如果政府在上海某核心城区搞了一个样板的农民工安居房，哪些农民工有资格来获得这个安居房，以什么样的价格？需要放弃老家宅基地吗？一定需要农村户籍吗？如果老家那边已经县改区，宅基地已经被征收，户籍已经改为城市户籍的农民工有资格分配安居房吗？

第三，中国经济还在发展，农民工是流动的，如果费九牛二虎之力争取到了安居房，但因为工厂搬迁失业了怎么办？农民工换了一个地方就业，如何交易安居房？不同性质的农民工的流动性差异很大。建筑工人是跟着建筑公司的项目高度流动的，建筑农民工可以分配安居房吗？过去十来年，随着我国产业的变迁。农民工数量的区域分布发生了巨大的变化，未来十余年，这个变化可能更大。

总之，在经历了大规模的货币化棚改和保障房工程之后，我们应该考虑如何充分利用市场化的手段来推进我国城市化和进一步的住房制度改革。我们认为这中间农村宅基地的改革和以中心城市为主导的城市化战略已经成为进一步市场化改革的关键。

有人担心宅基地改革（进一步来讲农户耕地改革）会导致大规模的耕地兼并从而导致社会的不稳定，并以历史上的教训警示大家。我觉得我们固然要对过于集中的土地所有权保持警惕，但世界已经发生了天翻地覆的变化，不能刻舟求剑。古代农耕社会农业占特别主导地位，土地几乎就是生产资料的全部。今天的中国已经是工业大国，农业只占GDP的7%，而且比重还在不断下降。今天的中国石油供应被三家公司高度垄断，我们还担心一定程度的耕地集中吗？又有人警告一旦农民移居城市后失去土地，若遇到经济危机失业，就会失去生活保障。我们觉得这是没有道理的。首先，现有体制下，新一代的农民工已经大都无任何农业经验。指望他们在经济危机时回乡并快速掌握农业技术是不切实际的。第二，我国的社保体系，尤其是城市社保体系毕竟在过去十年间取得了长足的进步。如果政策的设计是让一部分较为富裕或具备较高收入能力的农民工以宅基地复耕为条件，从政府获取一定的补偿支付，加上他们自己的积蓄购房来获得城市户籍，那么我们又何必担心这些真正进城农民工的社保呢？实际上，现在较大的社会风险就是那些既缺乏农业耕种经验又没有城市户籍的新一代农民工。解决他们社保问题的出路恰恰在于用他们的土地权利来置换城市户籍和个人财富尤其是城市房产。我们坚信成功的农村土改必将释放巨大的潜能以保障中国经济较高的经济增长水平并促进社会和谐。