悲观与侥幸情绪交织,三大新问题困扰房地产市场

来源：排名前列财经日报

楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……自今年年中以来，短短几个月时间，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。尽管不少市场参与者很早就做好了心理建设，但当行业从“黄金时代”行至“青铜时代”，期间的巨变和阵痛，依然让身处其间的个体感到不适应。

“我们公司会不会倒闭？”、“还有哪些公司会暴雷？”、“调控会不会松绑？”……诸如此类的追问，横亘于当下房地产企业面前，亦考验着每一个决策者的耐力与定力。

“近期需要到全国各地去巡盘，摸一下家底，但主要目的，还是给基层员工打气。”一家上市房企高层表示，身为企业高层，其实对行业前景和企业前途是有基本信心的，但来自行业底层的悲观情绪还是相当普遍。

市场上，与悲观情绪同时存在的，是侥幸心理。过去很多轮房地产的周期跌宕，已经让行业人士产生了路径依赖：只要市场跌到谷底，拖累了经济增长，威胁金融安全，国家层面就会放水，松开调控的阀门，重新激活市场，历史总是在重复中不断行进，这一次亦不会例外。

近日，以哈尔滨等城市为代表的地方政府逐步祭出公开救市举措，而部分城市的银行也相对放松了针对个人住房按揭贷款的限制，甚至不乏银行下调房贷利率；另一面，房地产企业债务违约爆发频率变得更高，过去被房企极力避免的“违约”，已然变得不那么遮遮掩掩——利好与利空的交织，似乎预示着，房地产单边下跌的行情已走向尾声，触底反弹的号角随时可能吹响。

面对未来，少有的确定性便是不确定性。在当下各种杂音萦绕的房地产市场里，一系列新的问题正在浮现，而这些问题，也将以不同的形式，对市场参与者的未来决策形成冲击。

疑问一，地产债大面积违约潮会否发生？

国庆黄金周期间，百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务刚性违约，把整个中资地产美元债拖入了谷底。

据悉，花样年一笔本金总额为5亿美元、剩余2.06亿美元未偿的美元债在今年10月4日到期。到期之前，花样年多次对投资人承诺，将使用自有资金偿还、资金已经铺排好，甚至还放出了将旗下物业上市公司卖给碧桂园的消息，让投资人信心倍增。但到了兑付那一天，花样年却突然发布违约公告。

在花样年恶性违约事件之后，接踵而来的就是中资房企美元债大面积暴跌。10月5日，多只房企美元债创下高息地产债8年来较大跌幅。

花样年只是导火索，连坐承受痛苦的，包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企。阳光城面对债券连日暴跌，不得不给投资者写信辟谣。

债市暴跌，反应了投资者的恐慌情绪，毕竟，中资地产债的规模庞大，牵扯着大量机构投资者。根据中金公司统计，截至2021年8月底，中资地产美元债存量规模为2097亿美元，约等于1.35万亿人民币。

2021年、2022年、2023年，是中资地产美元债的三个偿债高峰年，其中2022年将是最顶峰。

根据久期财经统计，2020年地产美元债总到期规模为395.81亿美元，共计104笔。这一数据到2021年暴涨，总到期规模为592.42亿美元，约合人民币3827亿元。2022年，总到期规模达到614.97亿美元，约合人民币3973亿元。2023年，总到期规模510.18亿美元，相当于人民币3295亿元。

从现在起至2023年末，中国的地产商们，合计要偿付高达7687亿人民币的美元债。

联合资信认为，通过对部分违约企业的分析，具有“低经营容错率+“高债务杠杆”特征的企业，更容易遭遇资金链断裂。在当前环境下，这类企业的财务稳健性正在变得日益脆弱。目前，市场上金融机构风险偏好的降低，信用资质相对较弱的房地产企业，面临更加艰难的再融资环境，到期债务的偿还更加依赖于自身业务回笼现金流的能力。而一旦项目销售现金回笼速度不及预期，则易发生资金链断裂。

疑问二：土地市场萧条会否倒逼地方政府妥协？

冷风过境，各地纷纷入秋。凉意也在房地产行业全面降临：传统“金九银十”不再，土地市场也急剧降温。

10月12日，杭州第二批集中供地如期进行，出让地块数量仅14宗，总起始金额246.2亿元，总成交金额为257.5亿元，平均溢价率仅4.6%。与首轮供地时，动辄竞配建、溢价率超29%的火热，对比明显。

实际上，在10月11日晚时，杭州就发布公告称，第二批原定出让的31宗地块中，有17宗终止出让；同日，北京也宣告，二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久，上海也终止了7宗地块的出让。

二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。中信建投研报显示，截至目前共完成二轮供地的15个城市，共挂牌了700宗地块，流拍及中止交易数量的达到206宗，流拍及中止交易率高达29.4%。

与此同时，各地在第二轮土地供应中，除了将溢价上限下调至15%之外，其他规则实则限制更严格，从购地资金，保证金等多维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限，对房企综合竞争能力提出更高要求，不少地块的起拍价亦高于上年同期水平。

另一方面，房地产企业受制于融资限制，以及去化压力，拿地热情不断下降，以“现金为王”为原则，减少投资、减少拿地，作为应对市场变化的手段。

在过去，房企拿地资金并非主要来自于自有资金，相反，土地投拓主要依赖于金融机构的融资支持，从拍地前的前融，到证照齐全后的开发贷，再到达成预售条件后的抵押贷款，以及后续卖房后的按揭贷款，整个开发环节，开发商都可以拿到不同金融机构的资金支持。但随着房企融资的全面收紧，拿地资金首先受到限制。

某TOP20民企内部人士向记者透露，“我们今年剩下的时间不打算拿地了。”如今看来，不拿或者少拿，这似乎已经成了不少房企的默契。

融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素，当前市场前景的不明朗，使得房企观望心态凝重，“这个时期保证活下来，比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管表示。

不少业内人士认为，房企不拿地，大量地块流拍，无疑对习惯了土地财政的地方政府形成莫名压力，毕竟土地收入是许多地方财政主要来源之一。

但也有地方政府相关官员对排名前列财经表示，市场上的情绪过于悲观了，今年上半年许多城市在首轮集中供地中收获丰厚，这大大降低了全年卖地压力，与此同时，基本面好的城市，并不会因为短暂的不景气而改变长期向好趋势，等到房企的观望情绪终结，该投资的依然会投资。

疑问三：多城托底救市会否带来调控转向？

近来，各地频繁祭出的调控政策，让楼市蒙上波诡云谲的气息。

在北方，有以哈尔滨为代表的省会城市，主动发布性质明确的“救市”政策；在东莞等热点城市，二手房指导价继续严控，丝毫未见松绑迹象；还有遍布大江南北的十余座城市，针对房企降价出台“限跌令”，稳定市场走向与购房者预期。

各地政策“冰火两重天”，让业内外人士不乏疑惑：四季度楼市怎么走？甚至有声音称，少数城市房贷利率下调、央行释放稳楼市信号，或代表调控转向的开始。

其中，最为刺激市场情绪的，莫过于哈尔滨较新出台的“救市政策”。10月10日，哈尔滨出台楼市新政，在房企端，降低预售取证门槛、加快预售资金返还，减轻企业流动资金压力；在居民端，发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限，促进购房需求释放。

人口千万的省会主动“救市”，颇具信号意义。不仅如此，短短2个月内，东北三大省会城市都已出台救市举措。9月13日，长春发布购房补贴；再早前，沈阳也提高了人才购房补贴标准。寒意阵阵的东北不再扭捏，开始下场救市。

不仅如此，宁波市奉化区同样发布了人才购房补贴政策，高级人才较高可获100万元。肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。岳阳、唐山等十余座城市，则出台针对房企的“限跌令”。

克而瑞表示，综合各地刺激购房消费的举措，地方调控“边际放松”的序幕正在拉开，房价下滑过快城市、库存风险过高城市、高土地流拍率且高土地财政依赖度城市，更具放松调控的动机，楼市调控有望获得适度松绑。

不过，“救市”并不代表政策会出现大反转，“房住不炒”的基调不会动摇。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，哈尔滨“十六条”楼市新政，并未跨出“一城一策”的边界，纾困供给端才是政策的重点。只要购房利率不降低，杠杆率不变，贷款集中度政策变，交易税费不变，不影响大局。

实际上，信贷政策的松紧程度，更影响楼市的冷热变化。10月初，在广州、佛山等地，部分国有银行和股份行开始下调首套和二套房贷利率，湖南益阳也有银行下调房贷利率。

对此，如是金融研究院院长管清友称，在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上，对首套刚需提供差异化信贷支持，最多是结构性的微调纠偏，整体地产信贷政策很难有明显的松动。

不过，业内普遍认为，经历今年房贷利率上行、银行房贷额度不足、放款周期变长后，房贷政策最严最紧的时期已经过去，一刀切收紧房贷政策、误伤刚需的行为将会逐渐纠偏。