上海保障性租赁住房建设提速,房企会有哪些发展机会?

来源：界面新闻

从“租购并举”到“住有所居”，今年多项政策的推出以鼓励发展保障性租赁住房，住房租赁行业被提到新高度。

一线城市因人口流动性大，居住需求和消费需求最为明显，大力发展租赁住房更为重要，同时也成为房企们布局租赁市场的重点市场。

作为国际化大都市，上海每年有大量新增人口流入，这部分人群对住房租赁有着极大需求，因此也孕育了庞大的住房租赁市场。

在各种利好政策支持下，作为市场主体的各类型房企，如今已深度参与到上海的住房租赁建设中，他们从拿地、开发、租赁到运营、服务，形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。

如央企代表华润置地、上海国资房企上海地产集团和民营房企龙湖，这些不同类型的房企，在上海保障性租赁住房建设中，各自发挥着积极作用。

备受青睐的租赁市场

作为国内住房租赁发展较快的城市之一，上海在租赁住房领域取得的成果对全国具有借鉴意义。

比如在租赁用地供应方面的支持，今年同样延续密集供地态势，在刚结束的第三轮集中供地中，上海成交了9幅租赁用地。截至今年12月，上海仍然是国内租赁用地累计成交面积及幅数最多的一个城市。

在政策方面，上海也积极鼓励和培育机构化、规模化、专业化住房租赁企业发展。今年1月8日，上海还成立了“住房租赁产业联盟”，上海地产城方、华润有巢、旭辉领寓、安歆等十余家住房租赁领域企业代表出席，共同促进上海住房租赁市场进一步发展。

从需求方面来看，上海作为全国人口净流入较大的城市，每年新增的租赁住房仍然供不应求。根据2020年数据统计，上海人口净流入达958.84万人，总量居全国首位。发展租赁住房市场，成为解决上海住房问题的有效思路。

政策利好、土地供应充足加之市场需求广阔，上海的租赁市场因此受到房企青睐。

作为上海市属国企，上海地产集团拿下了多幅租赁用地。

今年年初，上海地产集团连拿两幅租赁住房用地，分别位于孙桥和张江。两个项目均定位为“活力社区”，于今年三季度开工，并计划在2023年三季度竣工交付，未来至少提供800套租赁住房。

孙桥社区A10-2租赁住房地块，位于浦东新区华夏高架路南侧，总建筑面积约为21840平方米，建成后将提供400余套租赁住房，该项目可为张江科学城及周边各类人才的居住需求提供支撑。

而张江中区单元41-10地块，位于张江高科技园区，总建筑面积约为37697平方米，为上海地产与复旦大学校企联动、加强在人才租赁住房领域的合作，建成后提供的400余套租赁住房计划向复旦大学整盘租赁。

自2017年下半年以来，上海地产已获取了17幅租赁地块（其中10幅在公开市场获取、7幅为自有用地），总建筑面积超100万平方米，全部建成后可供应约2万套租赁住房。

作为民企中发展租赁住房的代表之一，龙湖集团对上海租赁市场也十分青睐。

2017年12月28日，龙湖率先获得上交所预审核通过，并获证监会核准授予发行总规模不超过50亿元公募住房租赁专项债券，募集资金将主要用于龙湖在上海等城市的长租公寓项目建设。

该债券的排名前列期30亿元，在2018年3月21日发行，这标志着全国首单住房租赁专项债券成功发行，既展现出龙湖的融资能力，也折射出债市投资者对租赁市场的看好。

因此在上海市场，龙湖的一大重心就是发展长租业务。“在2016年，我们看到在一些中心城市，年轻人包括大学刚毕业的学生，在购房之前有一些很大居住服务的需求。我们决定坚定开展这个业务。”龙湖集团相关人士表示。

今年3月26日，上海排名前列个集体土地建设租赁住房项目的开业运营，则是华润置地在上海租赁市场的业务落地。

2018年8月，上海推出首宗农村集体建设用地转租赁住房项目，由华润置地旗下的有巢公寓底价竞得。该地块位于松江区泗泾镇，面积21022.2平方米，其中建设用地20166.7平方米，出让年限70年。

整体来看，对于在上海开展住房租赁业务，房企们显得很有信心。

房企积极参与

上海的保障性租赁住房发展过程中，央企、国企和民企均在租赁住房建设领域齐发力，发挥各自的优势。

国资房企上海地产集团便是其一。在今年9月，毗邻7号线后滩站、世博文化公园，由上海地产集团投资建设的租赁住房项目耀华滨江公寓，其中一期和二期也已建成投入使用，目前正面向上海“五个中心”和自贸试验区建设需要的重点企事业单位等展开整体租赁。

不仅如此，在2018年1月，上海地产集团还发布了城市租赁住房运营服务品牌——城方，开启租赁住房发展业务。

目前，城方已实现多个城市租赁住房服务解决方案，提供长期稳定的居住服务。除了保障性的公共租赁住房社区服务，还有无门槛申请的市场化集中式租赁住房项目服、市场化分散式租赁住房房源服务。

其中，市筹公共租赁住房社区有6大项目，服务12980户家庭。而在市场化集中式租赁住房业务方面，城方规划布局项目近20个，有5个项目已经开业。目前，所有开业项目平均出租率达约98%，客户平均租期达到1.76年，续租率达50%以上，超过行业平均水平。

在助力上海住房租赁发展方面，上海地产践行着国企应有的责任。近年来还加大资源资金投入，累计建成和在建各类租赁住房达4万余套。

身为央企的华润置地也不例外，也率先在上海启动布局，推出有巢国际公寓社区。

2018年6月6日，华润置地公布长租公寓平台“有巢”。同时发布的还有两条产品线，分别是有巢公寓和有巢公馆，其中，有巢公寓定位为舒享型青年公寓，有巢公馆则定位为优享型白领公寓。

今年3月26日，华润有巢排名前列租赁社区项目——上海有巢国际公寓社区泗泾店正式开业。该项目包含1000余套精装租赁公寓，且自带700平方米商业配套，租客可实现拎包入住。该项目在7月底就提前完成满租。

一个月后，华润置地的第二个租赁社区项目，同时也是上海第二宗正式交付运营的R4租赁用地项目-有巢国际公寓社区东部经开区店也开业。该项目包含1348套房源，截至目前出租率达90%。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰曾表示，租赁市场是市场导向的，要发展租赁市场需国企、民企携手推进。国有企业具有较强的社会责任感，是稳仓石主力军，而民营企业则加灵活，效率高且市场敏感度高。

因此，民营房企代表龙湖在上海租赁住房市场的表现，亦不可忽视。

2016年8月，龙湖推出长租品牌公寓——冠寓。上海市场作为重点发展方向之一，目前龙湖在上海布局了9家冠寓约3000间房源，都已经完成出租。

在参与方式上，如今年开业的龙湖冠寓江湾城项目，是2016年7月融信以31.55亿元拿下该地块后，由龙湖冠寓参与到地块15%的自持部分的整体租赁后对外经营，是目前市场还上少有的将地产自持部分做规模化租赁的项目。

目前上海的租赁市场需求还在不断增长，尤其是接下来保障性租赁住房的开发和运营，需要更多肩负责任、更有能力的参与者积极介入。

在“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。

作为市场主体的各类型房企，对租赁住房领域的实践探索还在继续。央企代表华润、国企上海地产集团以及民企龙湖早早入局上海租赁住房市场，不仅可以提高自己的运营能力，或许也能为后来者提供不少借鉴经验。