机构:规模型品牌租赁住房中青年公寓占比超80%

来源：央广网

央广网北京10月24日消息 “发展保障性租赁租房在政策端与市场端已经达成了共识。现在，不是要不要做的问题，而是怎么快速落地、扩大供给的问题。”10月21日，ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然在领航·第三届住房租赁产业国际论坛发表主旨演讲，指出扩大保障性租赁住房供给将驱动行业向标准化、精细化、职业化发展转轨。这一进程中监管、行业、学界须首先携手攻克的，是租赁住房产品分类标准不清晰的问题。

当天，ICCRA住房租赁产业研究院发布我国首份专门针对租赁住房产品的分类标准研究报告，梳理对比美、德、日不同的分类导向，结合我国租赁市场实际提出5P分类模型，并以此为框架划分服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品。以此为行业向标准化迈进的基石，该报告将为行业发展和相关政策制定提供参考，也将为后续行业资产证券化和公募REITs的落地厘定估值标准。

针对性增加有效供给

标准化发展助益保障性租赁住房建设

今年以来，政策端持续发力将“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”放在显要位置。“十四五”规划及两会政府工作报告分别提出要“完善长租房政策”和“增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场”。反观我国住房租赁市场实际，经过十几年的发展，随着客群对产品品质要求的不断提高，住房租赁产品逐渐开始细分，住房租赁运营企业也开始探索多产品线发展战略。

ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》（以下简称“报告”）认为，当前行业、企业、市场三端均处于迈进标准化发展轨道的临界点。报告分析指出，政府监管层面，面对标准不一的住房租赁产品品类时，监管难度大，只能采取简单的“一刀切”手段；租赁住房企业层面，需依靠自身力量不断进行产品线细分尝试，试错成本高，而非标产品多，则导致行业发展无法实现快速的规模化；资本市场层面，优质资本缺乏标准依据，难以形成快速准确地判断，因而在进入住房租赁领域时慎之又慎，造成行业融资渠道单一、融资难的局面；消费市场层面，挑选住房租赁产品时缺乏标准依据，无从择取适配产品。

赵然表示：“借由租赁住房分类标准的契机，目前行业由于缺乏产品分类标准而产生的痛点和问题将迎刃而解。”ICCRA住房租赁产业研究院通过梳理对比美、德、日三国住房租赁市场的发展经验，结合我国租赁市场实际提出“租赁住房产品分类5P模型”，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence），并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

以此为指引，政策端可精细化施策，针对性向新市民、青年倾斜供给，并在规划、建设、运营、融资等不同环节，有的放矢地针对不同类型的租赁住房进行政策制定和行业监管。报告预测未来青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品将成为企业在产品线规划方面的主要发力点。企业则可依据5P模型针对性调配资源，满足消费者的需求。以市场进入门槛较高的服务式公寓和宿舍型公寓为例，报告指出：对于服务式公寓来说，除了硬件标准外，还需要具备高端酒店的从业背景，才能满足消费者对及具象体验的期待；对于宿舍型公寓来说，由于其采购方为企业、租户为员工，因此需要综合考量企业的租金预算并确保员工在租住方面的安全性和舒适性。从资产估值角度，报告发现：高端公寓无论在租金坪效抑或总收入坪效方面都表现出色，虽然平均出租率相比其他类型产品略低，但其目标客源的支付能力较强，因此有效拉动了租金水平；宿舍型公寓由于其运营方式为按床位收取费用，形成了立体坪效，因此租金坪效及总收入坪效优于青年公寓和租赁式社区。

青年公寓产品占比超80%

“保障市场双轨制”将成住房租赁市场突出特征

报告统计、分析了租赁住房行业约60个规模型品牌发现，我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态：满足年轻人需求的青年公寓占比较大，超过80%；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例仅为1.35%。

依据套均面积进一步划分，报告指出我国高端公寓以服务式公寓为主，占比约70%；青年公寓基本以紧凑型产品为主；租赁式社区中青年型产品和家庭型产品几乎平分秋色。这说明“独立单间且租金水平可控的小户型”是市场供需两旺的产品类型。

从地域分布来看，青年公寓主要集中在人口净流入的35个城市，其中以珠三角城市、长三角城市为主，京津冀城市为辅。在城市中的分布虽然较为分散，但仍有规律可循：一是靠近热点就业区域，二是临近公共交通枢纽，特别是地铁站。

然而，报告指出当前供需层面仍然存在着“户型错配、价格错配、位置错配”的问题，迅速提供有效、标准化供给才是缓解新市民、青年人住房困难的途径。报告认为，“我国的保障性租赁住房是‘发展的保障’，保障新市民、青年人能够‘有其居’，也能‘优其居’，从‘住’的角度支持助力我国城镇化进程的加速。同时，人们对更高生活品质的追求也不会被忽视，市场化的住房租赁产品会为具有支付能力、追求更高品质生活的人们提供相应地供给。”

报告据此分析预测，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。