房企三巨头销售迈过7000亿大关,行业增速却在下降

来源：界面新闻

在疫情、“三道红线”等多重考验之下，房地产行业交出了2020年度的成绩单。

过去的一年，碧桂园、中国恒大和万科依然位居行业三甲。这三家公司2020年的全口径销售额均迈过7000亿大关，分别为7888亿元、7232.5亿元、7011亿元，同比分别增长2.2%、20.3%、11.1%（除中国恒大数据为官方公告外，碧桂园、万科数据均来自克而瑞）。

克而瑞数据显示，截至2020年底，设置了2020年销售业绩目标的部分房企中，完成全年销售目标的房企占比84%，同比减少7个百分点，多家房企未能实现既定目标。

完成年度销售目标的房企中，只有27%的房企目标完成率超过110%，这一数据在2016年-2019年分别为80%、80%、30%、36%；同时还有17%房企未完成年度销售目标，3%房企的目标完成率低于90%。

从具体房企来看，中国恒大、华润置地、招商蛇口、绿城中国的目标完成率分别为111%、110.7%、111.2%、115.7%；融创中国、富力地产、建业地产的目标完成率分别为95.8%、91.32%、89%。

事实上，为了给销售业绩“加分”，年底加大推盘和促销力度已成为行业共识。

克而瑞数据显示，2020年12月单月销售超百亿的房企数量共有65家，比2019年同期增加17家，环比增加15家，其中万科、中海、华润置地分别实现986亿元、433亿元以及390亿元的，同比大幅增长73.3%、72.7%、130.9%。

从今年房企整体的销售情况来看，增速下滑已成为行业共识，今后仍将面临增长压力。

在2019年，房企“三巨头”销售增速均已降至个位数。在碧桂园、万科仍未设定销售目标的情况下，中国恒大2020年提出“高增长”战略，全年销售目标为6500亿元。

疫情之下，中国恒大自去年2月开始就率先实施“网上卖房”，同时辅以系列让利组合拳；进入金九银十，中国恒大又推出“全线7折”优惠，两个月内大卖1820亿元。

恒大超额完成全年销售目标的同时，全年累计回款达到6531.6亿，也创下历史新高，成为少数实现销售、回款大幅增长的龙头房企。恒大年内90.3%的回款率，同样位于行业先进水平。

恒大还在公告中表示，2021年销售目标为7500亿。以恒大一贯的销售势头来看，实现这一目标应是大概率事件。

过去的2020年，恒大除了通过销售“高增长”、土储“控规模”以外，还多管齐下全力降负债。

一方面，恒大通过资本市场吸引战投，去年在地产、汽车、物业等板块，共引入318亿港元的股权投资。另一方面，还加快物业上市，恒大物业于去年12月成功登陆港股并募资约70亿港元，此举进一步增加公司净资产，推动负债率下降。

截至2020年底，恒大的有息负债较去年3月份宣布新战略时下降了1578亿，展现了其降负债的决心及成效，预计恒大2021年有息负债减少1500亿的目标有望顺利实现。

过去一直“不追求规模”的万科，在2020年的销售增速却有所提升，比2019年增加了近7个百分点。

碧桂园过去几年的销售增速虽然有所下降，但2020年依然摘下了行业“销冠”。

地产行业进入降速求稳通道特征已愈发明显。中指院数据显示，2020年共计166家房企跻身百亿军团，比2019年增加14家，但销售额平均增速为14.4%，同比减少6.9个百分点，远低于2016年的49.3%。

在此背景下，房企阵营分化加剧。据中指院数据，3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿五个阵营对应房企数量分别为8家、33家、26家、43家、56家，其中千亿以上阵营房企增加7家，而500-1000亿阵营数量则减少5家。

与此同时，百亿房企的增速分布呈现倒U形，其中头部、尾部企业增速较低，3000亿以上房企销售额均值为5361亿元，增速均值为6.9%，100-300亿级别房企增速均值为6.2%，而腰部企业增速较高，1000-3000亿、500-1000亿级别房企增速分别为19.7%和16.2%。

房企阵营的分化同样反映在行业集中度上。克而瑞数据显示，TOP10和TOP101-200梯队房企销售操盘金额集中度分别达26.3%、7.4%，同比均基本持平，TOP11-30及TOP31-50梯队房企的集中度则明显提升，分别达18.4%、9.9%，同比分别增加0.9和0.8个百分点。

克而瑞研究中心认为，未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限，“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。

此外，中指企业研究副总监刘水对界面新闻表示，去年“三道红线”在12家企业进行试点，今年政府监管机构会更根据试点结果进行评估，有可能会扩大试点范围。 “三道红线”下，企业要优化财务，除了积极营销，加快回款外，还会更多进行权益融资、类REITs融资等。