保交楼底线,多城收紧期房预售金,房企资金杠杆玩不下去了

来源：排名前列财经日报 作者：马一凡

随着房地产开发项目停工现象小范围多点开花，多个城市加强了对商品房预售资金的监管，这让房地产企业的现金流雪上加霜。

由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止楼盘烂尾，遂诞生商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定，过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今，多地密集出台趋严管理预售资金的新政，有房企人士认为“已接近现房销售，房地产高周转终结”。

挪用预售资金将被严厉打击

11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。

公告中强调，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后（原规定为设计高度的三分之一），方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报，一经发现，严厉打击。

就在昨日，南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理，要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设，切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，按地上建筑面积计算，重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户，在达到重点监管资金额度标准后，房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。

4天前，一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，该意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。

上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。

针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，新办法特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全。

11月5日，河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示，要站在维护群众利益的高度，全面念好预售资金监管“紧箍咒”，而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位，坚决将预售款全额转入监管账户，严格按要求使用监管资金，确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。

除了以上城市，近期还有天津、苏州等出台了类似政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对排名前列财经表示，多地类似政策出台的背景，都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断，已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示，最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措，一是商业银行信贷给予充分的支持，各地要求银行不随意停贷；二是鼓励房企主动降低风险，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，保障已售未交付楼栋竣工；三是加强预售资金监管；四是逐渐引导落地现房销售模式。

房企现金流再受打击

地方政府加强商品房预售资金监管，无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过，对房企来说，这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下，经营性现金流也难以回到集团层面。

“今年下半年市场开始变冷，公司也预判到资金链的问题，因此降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对排名前列财经表示。

各地对预售资金监管的加强，也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿，但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面，无法回流到集团，而偿还美元债是集团层面的事情。

然而，政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例，其在南昌的较大楼盘新力城，当初的监管资金比例只有6%，账上目前只有2亿，而目前算下来的资金缺口达到10亿，已经收房的业主拿不到产证，还有数千户购房者无法收楼，这一情况令当地政府十分头疼。

过去，房企的发展模式十分流行“高周转”，这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后，项目公司一旦开始卖房，产生预收款，其中很大部分就会被集团抽走，投入下一个项目继续扩张。

“按照现在的强监管政策，已经和现房销售接近，房子虽然卖了，资金滚动不起来，高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对排名前列财经表示，目前，大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。

近日，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称，他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施，将成为大趋势。

不过，也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是，如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。