广州二手房房贷标准松动?指导价非强制执行,个别银行按评估价等

来源：新京报

近日，有消息称，广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款。这在房地产市场引起热议。

在此前的8月底，广州对96个二手房小区采用政府指导价机制，多家银行跟进，房贷政策参考政府指导价。然而，不到三个月，广州二手房贷款参考标准发生松动？新京报记者采访发现，包括工商银行、农业银行在内的四大行仍然参考政府指导价放贷，但是广发银行、民生银行等则是按照网签价和评估价孰低原则确定贷款。

广发、民生银行按照网签价和评估价孰低原则放贷

近日，新京报记者以购房者名义通过电话采访广州部分银行、中介机构时发现，大部分银行参考政府指导价放贷，但也有一些银行并未参考政府指导价，而是以评估价、网签价来评估二手房贷款。

工商银行广州某支行个人住房贷款中心的工作人员表示，“接受政府指导价的小区参考政府指导价进行放贷。”农业银行广州某支行的工作人员也表示，“按照政府指导价放贷。”

不过，位于番禺区的一家中介机构门店工作人员透露，“大的银行诸如四大银行仍按照政府指导价放贷。不过，在合作的银行中，有的银行是按照网签价和评估价进行放贷，包括广发银行和民生银行。”

广发银行广州某支行工作人员表示，“目前是按照网签价和评估价孰低原则放贷。”民生银行广州某支行的工作人员说，“一直是按照孰低原则放贷。”

二手房指导价成为引导市场的价格信号

据悉，8月31日晚间，广州市住房和城乡建设局发布通知称，广州市即日起将建立二手住房交易参考价格发布机制。随后，广州市住房政策研究中心于当晚便发布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格表。

对此，广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，广州出台二手住房交易参考价主要目的是为了抑制二手房房价过热、上涨过猛的态势。银行将以官方发布的二手住房参考价作为放贷的参考指标。

在广州二手房指导价政策发布后，有部分银行跟进，按照政府指导价放贷，但是也有部分银行从其他渠道收紧。比如民生银行公布了商业银行房贷评估细则，该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行，在此原则的基础上，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房指导价主要功能是给市场提供公允的、合理的价格信号，以政府指导价作为引导市场的价格信号，因为二手房交易没有一个好的信息披露机制和监管抓手。但是，商业银行是市场化机构，采取什么样的贷款认定模式，没有说一定要按照二手房指导价，商业银行只要符合国家差别化的住房信贷政策，没有违背国家的金融财经纪律，就不存在说一定要按照二手房指导价来评估贷款。

而在广州之前，深圳是率先发布二手房指导价政策的城市，且各大银行二手房贷款一直严格执行以二手房指导价为标准。“深圳各大银行之所以按照二手房指导价做贷款评估，主要是来自上下的调控压力非常大，需要去控制杠杆，当时经过深圳金融监管部门的统一安排按照指导价执行。但是，广州的监管部门并没有强制要求银行这样去做。”李宇嘉说。

广州二手房量价齐跌

政府指导价被认为是二手房市场重磅调控杀器。自深圳发布二手房指导价新政后，其量价均出现明显下降。

据深圳中原地产统计数据显示，今年10月，深圳二手住宅过户套数为1605套，为2012年3月以来的较低值，环比下滑9.1%；二手住宅成交15万平方米，环比下滑11.2%。

在深圳之后，已经有十多个城市出台二手房指导价。“在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价，是必然的趋势，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。”李宇嘉称。

配合限购限贷等原有政策，辅以二手房指导价，这些城市楼市的调控效力明显显现。58同城、安居客发布的2021年《10月国民安居指数报告》显示，目前落实二手住房参考价制度的10个城市中，有8个城市二手房挂牌价环比下降，分别为东莞、宁波、成都、三亚、绍兴、无锡、合肥和广州。

特别是广州，根据国家统计局发布的70城房价数据显示，是四个一线城市二手房价格跌幅最多的，北京、上海、广州和深圳分别环比下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

在交易量方面，中原地产统计数据显示，今年10月，广州二手房住宅成交量（自助网签+中介网签）为5253套，环比下降15.2%，同比下降50.9%，创近年来新低。

新京报记者 段文平