大城市租金上涨受到政策打压,长租公寓收益率日趋稳定

来源：排名前列财经 作者：郑娜

从野蛮生长，到暴雷不断，长租公寓市场在过去几年间经历了一番深度的行业洗牌和市场沉淀。不过，这些并未阻碍长租公寓行业的发展，头部品牌仍保持了较快的增长。

9月23日，仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书》显示，包括泊寓、冠寓、朗诗寓、有巢、壹间、方隅等在内的10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。

事实上，在人口结构变化、购房门槛提升、政策支持和资本助力等驱动力助推下，中国长租公寓行业市场发展仍有较大需求。

不过，近期在各大城市租金出现明显上涨的背景下，从中央到地方各个层面上，相继出台了对租金的调控政策，住建部相关通知明确要求城市住房租金年度涨幅不超过5%，北京、上海等城市也在租房市场多有管控。

受访专家指出，当前相关政策调控下，租赁市场也将走向一个平稳健康发展态势，过去开发商曾追求的高收益率已无法实现，未来在规范经营、精细化运营的模式下，4%-5%的收益率是有所保障的。同时，业内也普遍认为，REITs试点的不断推进，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。

存量房源增至73万套

2017-2018年，是长租公寓在经历了政策红利及机构化红利下，野蛮生长的时期，并逐渐形成了以魔方公寓、乐乎公寓为代表的创业系，以自如、相寓为代表的中介系，以泊寓、冠寓、瓴寓为代表的房企系。

如今，在经历了2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀期后，包括蛋壳公寓、青客公寓等在内的部分品牌暴雷，长租公寓市场进入新的发展机遇期，头部品牌保持着较快的增长。

据仲量联行统计显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。（注：10家品牌分别为泊寓、冠寓、魔方、瓴寓、乐乎、窝趣、朗诗寓、有巢、壹间、方隅。）

2008年起就已进入租赁赛道的万科，已成为目前较大的集中式租赁住宅的服务商，2020年，长租公寓板块实现营收25.4亿元，同比增72.3%；龙湖的冠寓同年实现租金收入18.1亿元，同比增长55%。

持续增加的供应量背后拥有旺盛的需求。七普数据显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万，这些超大城市的人口增长主要来自于外来人口导入，深圳、广州、上海、北京外来人口与城市总人口的比例分别为69%、50%、42%、39%。

在外来常住人口成为城市“新市民”同时，也增加了城市的住房需求。同时，现阶段，各个一线城市较高的购房门槛，也产生更多人产生租赁需求，促使长租公寓的出租率保持在高位。

仲量联行数据显示，开业6个月以上门店的平均入住率可达89%~95%；其中，龙湖旗下冠寓出租率为93%、中骏旗下的方隅为89%、朗诗寓为95%，万科旗下的泊寓为95%。

从城市来看，截至2021年上半年，上海品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数共7.1万套，相较2018年增长103%，同时项目平均入住率90.9%；深圳规模化长租公寓房源共计13.3万套，是2018年的4倍多；北京在运营项目平均出租率高达97.5%。

从需求端看，目前仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主；其中也有一些新型需求来源出现，如企业中层人员、陪读家庭、自由职业者及短期过渡型需求等。

这也意味着作为新兴业态的长租公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受。

租金上涨短期内受限

在“房住不炒”的长期定位、市场基本面等的支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了长租公寓的开发投资上。

根据仲量联行对30多家不同类型的投资机构调研显示，投资者现阶段的关注焦点在上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。

在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。“主要看重该市场的主要客群相对承租能力高，租金敏感度相对较低，有一定用户忠诚度。”仲量联行称。

但现阶段来看，租金的上涨面临着监管的压力。住建部在近期发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确规定，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

8月份，北京发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提到，要将租房市场的租金价格和佣金价格纳入管控范围，在住房租金快速上涨时，可采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

9月中旬，上海8家租赁企业在有关部门的组织下明确承诺，今年底前挂牌出租房源不涨租金。另有某研究机构人士透露，上海包括虹口等在内的部分辖区，已将部分长租公寓企业纳入监管，租金情况需要向有关部门报备。

此前广州、佛山、贵阳等地也出台过住房租金参考价或指导价；深圳7月30日发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》中，也提及了租金参考价相关内容。

近期层层的调控背后，是租金的过快上涨。

根据克而瑞数据统计显示，2021年7月，核心八城平均租金达到了73.08元/平米/月，同比涨幅为24.55%。其中，成都涨幅达到40%，北京、杭州等的租金涨幅也超过20%。

其中，上海的个人房源平均租金从2020年8月的81.67元/平米/月上涨至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近两年记录。

收益率预期在4.5%~5.5%

对于这波大涨，仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀认为，在经历了2020年一季度疫情的打击后，二、三季度其实租赁需求得到了较好的恢复，至2020年底时，上海大部分开出的长租公寓，入住率都达到了90%以上，很多项目是满租的状态。

“而去年长租市场的租金涨幅并不高，当时在疫情影响下，还是以提高出租率为主，今年上半年才有些长租公寓领涨，”盛秀秀表示，“国家出台相关的调控政策，其实是希望长市场是有一个长足的发展，而不是在某几年爆发性的增长，这样肯定会伤害到广大的租赁群体，也不利于市场的长远发展。”

此番相关调控背后的逻辑，在克而瑞租售研究总监李见林看来，一方面是加大保障性租赁住房的供应，从核心八城的租赁用地和自持用地成交总规模来看，预计未来可向市场供给供约43.40万套租赁住房；同时，加强对长租企业的租金上涨。借此增加供给、严格管控标准，从而达到稳定市场的目的。

李见林认为，对于长租企业来说，尽管当前租金涨幅受限，但当市场整体健康稳定时，4%-5%的收益率是有所保障的。

仲量联行的报告也显示，大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%~5.5%之间；对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳。

此外，长租公寓未来或迎来REITs的开放，业内对此持有较为乐观的态度。光大证券研报指出，当前市场需求及消费升级倾向下，长租公寓迎来新一轮发展机遇，伴随着我国REITs市场建设的探索与完善，预计未来公募REITs试点有望于公共住房、长租公寓等领域放开。

“租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。”仲量联行中国区评估和咨询服务部执行董事熊建平认为，“REITs也有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。”